Annuler une vente en viager

Jeudi 19 août 2010

La vente d’un logement en viager correspond le plus souvent à la nécessité pour le vendeur (crédirentier) de disposer d’un complément de revenu. Pour cette raison, la défense des intérêts du crédirentier est réglementée. Et si un si l’acquéreur (le débirentier) franchit l’un des garde-fous, la vente en viager peut être frappée de nullité.

Annuler une vente en viager : le non paiement de rente viagère

Pour établir le contrat de viager, les besoins mensuels du vendeur sont analysés. Le crédirentier peut demander un bouquet ou non, s’il a besoin d’un capital à utiliser à sa guise, ou au contraire d’une rente plus élevée pour compléter son revenu. Le contrat de vente viagère contient une clause résolutoire, permettant d'annuler la vente en cas de non-paiement de la rente. Bien que la garantie soit dissuasive, la carence du débirentier dans le paiement de la rente est un motif d’annulation courant.

Annuler une vente en viager : l’absence de l'aléa

Le contrat viager s'exécute le temps de la vie du (ou des) crédirentier(s). La survenance de son décès (ou du décès du dernier survivant, en cas de viager, sur deux têtes) est par définition imprévisible. Ainsi, l’article 1964 du code civil dispose que la vente est nulle si le débirentier savait qu’une maladie condamnerait son (ou ses) vendeur(s) à court terme et qu’il en a profité. La vente est également nulle si le décès du crédirentier intervient dans les 20 jours suivant la signature du contrat suite à une maladie.

Annuler une vente en viager : la rescision de la vente pour cause de lésion

Le montant de la rente est fixé librement entre les parties (article 1976 du code civil). Mais il dépend, bien sûr, de la valeur vénale du bien et du montant du bouquet éventuel (prix non convertie en rente), diminué, le cas échéant d’une indemnité d’occupation, si le bien est vendu occupé. En vertu des articles 1674 et 1685 du code civil, le crédirentier peut contester la vente s’il établit, dans un délai de cinq ans, qui le contrat à été établi à un prix notoirement trop faible et que sa sous-estimation équivaut à, au moins, les 7/12èmes de sa valeur réelle. On parle alors de rescision de la vente pour cause de lésion. Cette lésion des 7/12èmes doit être reconnue par un TGI, suite à l’expertise concordante de trois experts de Justice.

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