Evaluation de valeur immobilière : les risques de sous évaluer son bien immobilier

Jeudi 22 octobre 2009

Evaluer un bien immobilier est nécessaire dans le cadre d'une vente, une succession, une donation, une liquidation de communauté entre époux, etc. Il existe plusieurs raisons d'évaluer la valeur de sa maison, son pavillon ou son appartement. Mais si l'évaluation immobilière est une étape indispensable pour ceux qui envisagent de céder un bien immobilier, sous estimer la valeur peut placer le propriétaire dans une position pénalisante.

Maisons, pavillons, appartements : les raisons de sous évaluer leur valeur

• Votre voisin, qui est devenu au fil des années votre meilleur ami, est intéressé pour acheter en partie votre terrain constructible. Et au nom de votre amitié, vous décidez de lui faire un prix.

• Votre fille souhaite se mettre en ménage avec son compagnon. Elle cherche un appartement. Vous lui proposez d'acheter le votre pour une somme bien en dessous des prix pratiqués sur le marché.

• Suite à un désaccord avec votre épouse, vous demandez le divorce et décidez de garder la maison. Votre épouse est d'accord à condition que vous rachetiez ses parts. Mais comme vous ne souhaitez pas vous ruiner, vous rachetez ses parts sur la base d'une valeur sous estimée.

Sous évaluation de valeur immobilière : l'exercice du droit de préemption

L'exercice du droit de préemption est un risque majeur pour un propriétaire qui se satisferait d'une sous estimation ou de pratiques archaïques et non indépendantes d'évaluation de valeur immobilière. En effet, même si vous n'avez pas d'arrières pensées ou de motivations frauduleuses, la commune en zone urbaine, ou la Safer en zone rurale peuvent se porter acquéreur de votre bien au prix affiché. Et même si personne ne s'oppose à la vente de votre maison, ces droits de préemption peuvent s'exercer.

Sous évaluation de valeur immobilière : le pouvoir de l'administration fiscale

Le vendeur d'un bien immobilier a beau avoir échappé à l'exercice du droit de préemption, il n'est pas pour autant à l'abri ! L'administration fiscale peut vous réclamer le paiement des droits d'enregistrement sur la valeur réelle du bien, c'est à dire la valeur vénale immobilière. Le fisc peut également considérer qu'il s'agit d'une donation déguisée et vous réclamer des droits de donation. De plus, le fisc peut vous demander de payer l'impôt sur les plus-value, en cas d'une éventuelle revente, si le bénéfice d'un achat à moindre coût est palpable immédiatement. En outre, si le vendeur et/ou l'acquéreur sont assujettis à l'ISF, la sous-estimation du bien peut entraîner un redressement fiscal sur les trois dernières années, outre celle en cours.

Sous évaluation de valeur immobilière : le déséquilibre du partage

Une donation ou un partage de succession comprend non seulement des biens immobiliers mais aussi des valeurs mobilières. Sous évaluer un bien peut alors entrainer une inégalité entre les co-héritiers ou co-donataires. Celui qui reçoit un portefeuille de valeurs sous évalués est désavantagé et cela peut créer des jalousies, voire des conflits au sein du même famille.

Donation, succession, déclaration ISF : bien évaluer son patrimoine immobilier

En sous évaluant la valeur de votre maison ou de votre pavillon, vous prenez aussi le risque de subir un redressement fiscal, d'une part sur les frais de mutation, d'autre part au titre de l'ISF. Il peut s'exercer sur les trois années précédentes en plus de celle en cours et porter sur la valeur vénale du bien immobilier.

Evaluation de valeur immobilière : demander l'avis d'un expert indépendant

Pour être fiable, l'estimation d'un bien immobilier doit apprécier la valeur à laquelle il peut être vendu sur le marché amiable à un instant t. Elle doit également être le fait d'un expert immobilier indépendant  et non d'un agent immobilier qui lui est juge et partie.

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