Evaluer son appartement à Paris

Lundi 26 avril 2010

Parquet en parfait état, cuisine ultra équipée, sanitaires impeccables. L'appartement sans vis à vis proche, composé d'un grand séjour et quatre chambres, est situé dans un immeuble Haussmannien. L'appartement a été évalué 530 000 euros, par une agence immobilière, en aout 2009. A priori, une valeur raisonnable pour le 14ème arrondissement de Paris. Et pourtant en 2010, il a été vendu 460 000 euros. Pourquoi ? Principalement, car il est situé avenue du Général-Leclerc, l'une des artères les plus bruyantes de Paris ! L'occasion de revenir sur les principaux critères d'évaluation d'un appartement.

Evaluer son appartement à Paris : l'état intérieur

L'évaluation d'un bien immobilier repose sur une multitude de critères plus ou moins objectifs. La perception de l'acquéreur compte beaucoup. Il n'y a pas que le nombre de mètres carrés qui compte. L'emplacement est bien sûr primordial, mais l'agencement des pièces est important, tout comme la vue ou l'ensoleillement dont il dispose ou encore le calme, l'étage ou les possibilité de stationnement.

Un appartement avec des chambres communicantes est souvent boudé alors que celui dont le maximum de pièces donnent sur l'entrée a la cote.

Un appartement vétuste fait peur. Surtout s'il a été bricolé par son propriétaire. Même si l'acquéreur n'évalue pas précisément le coût des travaux, il est toutefois, conscient qu'un parquet défraichi, des fenêtres et portes à changer peuvent augmenter considérablement le coût d'acquisition de l'appartement.

Evaluer son appartement à Paris : le standing de l'immeuble

L'acquéreur s'intéresse également au standing de l'immeuble. Les immeubles en pierre de taille sont les plus recherchés à Paris, suivis des bâtiments en brique, crépi et torchis.

L'entretien des parties communes et notamment du hall d'entrée, la présence ou non d'un ascenseur, l'isolation des murs extérieurs sont appréciés par l'acquéreur.

A Paris comme à Lyon ou d'autres grandes villes, disposer d'un parking est un plus. En revanche, l'absence de cave ne constitue pas un handicap majeur.

Evaluer son appartement à Paris : l'attractivité du quartier

La valeur d'un appartement parisien varie considérablement selon les quartiers. Au delà des clichés et des modes, chaque quartier et chaque rue (et portion de rue) est plus ou moins coté sur le marché local.

L'attractivité du quartier se mesure également au regard de critères tels que la proximité des transports, commerces, écoles, espaces verts, etc. La sécurité est également importante.

Un même appartement situé à proximité du Trocadéro, à Paris XVI, vaudra parfois le double d'un logement de même surface proche du périphérique.

Faire évaluer son appartement par un expert immobilier indépendant

Après visite des lieux, l'expert immobilier propose une estimation qui tient compte des qualités techniques du logement et d'un très grand nombre de critères d'appréciation apparents, comme l'étage ou le standing de l'immeuble. Il s'intéresse également à l'attractivité du quartier. Contrairement à un agent immobilier, son analyse est la plus objective possible.

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