ISF : valeur vénale immobilière et dettes déductibles

Jeudi 22 avril 2010

Déterminer la valeur vénale d'un patrimoine immobilier (pavillon, villa, appartement, propriété, château, terrain, etc.) reste la manœuvre la plus délicate de la déclaration de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Il faut rechercher les prix pratiqués, sur des biens analogues et disposer de comparaisons sur le marché. Mais, il est aussi important de tenir compte des dettes déductibles grevant le patrimoine et de certains abattements. Le contribuable doit ainsi souvent s'entourer de conseillers et/ou d'experts.

Evaluation de valeur vénale immobilière ISF : agent immobilier ou expert immobilier ?

Les agents immobiliers sont, par définition, des commercialisateurs de biens. Leur métier est la transaction. Peu connaissent les rouages et la méthodologie de l'évaluation immobilière. Et quand bien même, serait-ce le cas, ils peuvent être tentés de biaiser la valorisation, pour faire plaisir à leurs clients. C'est une des raisons pour laquelle leur évaluation ne sont pas reconnues devant l'administration fiscale.

A l'inverse, les experts immobiliers sont, quant à eux, indépendants. Leur analyse et leur rapport d'expertise sont universellement reconnus. Ils disposent de bases de données pertinentes, pour faire des comparaisons de valeur. De plus, ils basent leur expertise de valeur vénale sur des critères économiques (attractivité de la commune, comparaison de valeur, etc.) mais aussi techniques (type de construction, respect des règles de l'art, malfaçon, fissures, etc.). Autant d'éléments qui permettent de préciser et de justifier l'estimation immobilière.

ISF : les dettes déductibles du montant des biens imposables

Le contribuable peut déduire du montant de ses biens imposables certaines dettes, non professionnelles, à sa charge au 1er janvier de l'année. Pour cela, il doit joindre à sa déclaration les justificatifs de l'existence, de l'objet et du montant des dettes déduites.

Quelque exemples de dettes déductibles pour l'ISF 2010 :

• les emprunts (capital restant dû et intérêts échus non payés), découverts bancaires et comptes débiteurs ;
• les dettes envers des prestataires de services ou entrepreneurs de travaux ;
• l'impôt sur le revenu tel que le contribuable l'aura lui-même calculé en fonction du dernier barème en vigueur ;
• les contributions sociales sur les revenus de l'année précédente (CSG , CRDS, prélèvements sociaux) ;
• la taxe d'habitation et les impôts fonciers. Pour faciliter l'estimation, il est possible de déduire le montant de l'impôt de l'année précédente et d'effectuer une régularisation l'année suivante;
• l'ISF de l'année d'imposition.

ISF : abattement de 30% sur la valeur vénale des résidences principales

Lorsque l'immeuble est occupé au 1er janvier, à titre de résidence principale par le contribuable, ce dernier peut effectuer un abattement de 30% sur la valeur vénale réelle dudit bien. Cependant, cet abattement n'est valable que pour la résidence principale. Si le foyer détient deux résidences, en cas d'imposition commune, seul un bien immobilier peut bénéficier de l'abattement.

ISF : des experts reconnus et indépendants

Il est indispensable de rechercher l'avis d'un professionnel reconnu et affilié à un organisme ayant signé la Charte de l'Expertise Immobilière. C'est, par exemple, le cas de LAMY SA Expertise, expert près les tribunaux depuis près de 20 ans. Pensez également à vérifier que l'expert est assuré et qu'il est indépendant de toute entreprise de commercialisation immobilière, d'intermédiation et agence immobilière.

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