Maison sous estimée et recours du vendeur

Lundi 23 août 2010

Lorsqu’un bien immobilier est en vente, il est normal que chaque partie défende ses intérêts. Le vendeur espère généralement, tirer du prix de vente, une plus value et fixe son prix de vente, au plus haut. A contrario, l'acquéreur souhaite la plupart du temps faire une bonne affaire et conclure au plus bas prix possible. Dans certains cas la balance penche tellement en faveur de l’acquéreur, du fait de l’ignorance du vendeur, des véritables prix du marché que le vendeur et/ou ses ayant-droit lésés disposent alors d’un recours en rescision pour lésion.

Faible prix de vente : plusieurs raisons de sous estimer une maison

• Le vendeur est pressé de vendre sa maison (divorce, mutation, etc.)
• Il ne connaît pas le marché (absence d’évaluation ou évaluations fausses)
• L’acquéreur profite de la fragilité d’une personne (personne âgée, etc.)
• L’acquéreur est un ami du vendeur qui veut lui faire un cadeau.

Maison sous estimée : l'action du vendeur en rescision pour lésion

Le prix de vente d’un immeuble est fixé librement entre le vendeur et l’acquéreur d’une maison. C’est la loi de l’offre et de la demande qui prévaut. Les articles 1674 et suivant du code civil sanctionnent, néanmoins, les abus, lorsque une vente immobilière léserait de façon excessive le vendeur. Ainsi, si le vendeur a été lésé de plus de 7/12èmes du prix d'un immeuble, alors il a le droit de demander la rescision, c’est à dire la nullité de la vente.

La mise en place de l’action en rescision pour lésion

Si le vendeur a été lésé de plus de 7/12 èmes, dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente. Aucun clause contraire à ce principe n’est acceptable, même si le vendeur a expressément renoncé, dans le contrat de vente, à la faculté de demander cette rescision.

Pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, des experts doivent évaluer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ou de la réalisation de la promesse unilatérale de vente. La demande n'est plus recevable après l'expiration de deux années, à compter du jour de la vente.

L’exercice de la rescision pour lésion si le vendeur décède

En cas de décès du vendeur, ses ayant-droit peuvent exercer cette action. De même, si l'acquéreur est décédé, l'action peut être exercée contre ses héritiers.

Le recours aux experts immobiliers

L’article 1677 et 1678 du code civil stipulent que la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ; cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu'un seul avis à la pluralité des voix.

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