Vendre sa maison en viager

Mercredi 18 août 2010

Les années passant, nombre de propriétaires de résidence principale (maison, appartement) songent, lorsqu’ils sont sans héritiers, à une cession en viager, pour arrondir les fin de mois. Le viager permet, en effet, à une ou plusieurs personnes âgées de profiter de leur vivant, de revenus supplémentaires à vie, procurés par la vente de leur bien, tout en conservant la jouissance. Lumières sur les modalités du viager, souvent méconnues.

Maison, appartement : qu’est ce qu’un viager ?

Le viager est une forme de transaction immobilière, entre un vendeur (le crédirentier), et un acheteur (le débirentier). Il ne s’agit en fait que d’une simple vente, dans laquelle le vendeur accorde un crédit, à l’acquéreur, sur tout ou partie du montant. La fraction du prix de vente, payée (le cas échéant) dès l’engagement des parties, s’appelle le "bouquet". Le solde du prix est payé sous forme de rente viagère, versée par le débirentier au crédirentier, jusqu'à ce que ce dernier décède.

Contrat de viager : le bouquet

Le bouquet correspond au capital que le débirentier verse à la signature de la vente viagère. Son montant est fixé librement. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, il est courant car le bouquet constitue une garantie, pour le crédirentier, en cas de non paiement des rentes. La plus grande garantie, pour le vendeur, reste cependant le fait que, en cas de carence, de la part du débirentier, la vente est résolue et le vendeur recouvre tous ses droits sur le bien cédé, tandis que le débirentier perd tous les siens.

Contrat de viager : la rente

La détermination du montant de la rente viagère dépend en premier lieu de la valeur de cession du logement, mais aussi du mode de viager (libre ou occupé), de l’espérance de vie du ou des vendeur(s) – viager sur une ou deux têtes – du bouquet et du taux de rendement retenu, pour la partie du prix, payable à terme.

L’estimation de la valeur vénale immobilière est donc stratégique. Mais elle est souvent compliquée, car il faut connaître les méthodes d’évaluation et disposer de références sur le marché local. Ainsi, pour déterminer la valeur de la rente du viager, le recours à un expertise immobilière indépendante est incontournable.

L’annulation d’une vente viagère

L’article 1964 du code civil prévoit l’annulation de la vente d’un bien en viager si l’aléa n’existe pas, soit parce que le crédirentier décède de maladie dans les 20 jours après la signature du contrat, soit parce que le débirentier savait qu’une maladie condamnerait son vendeur à court terme et qu’il en a profité. La sous estimation immobilière peut aussi être un motif d’annulation (lésion des 7/12èmes). L’annulation la plus courante est cependant surtout la carence du débirentier, dans le paiement de la rente.

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