Comment calculer vos frais de notaire pour un achat immobilier ?
En France, toute transaction immobilière, c’est à dire l’achat d’une maison ou d’un appartement, dans l’immobilier neuf comme ancien, doit passer devant un notaire.
L’achat d’une maison à deux
Concubins, couples pacsés, couples mariés… Les conditions d’achat d’une maison, ou d’un appartement, peuvent différer selon la situation familiale et le mode d’acquisition choisi (achat en indivision, achat via une SCI, par exemple).
Une chose est sûre, les problématiques de séparation du couple et d’héritage, en cas de décès, sont au cœur des préoccupations des ménages, soucieux de leur avenir et de protéger au mieux les intérêts de chacun.
Les conditions d’achat d’une maison, pour un couple marié, dépendent du régime matrimonial choisi. Le plus commun est le régime de la communauté. Dans ce cas, soit la maison est intégralement financée par des économies communes ou un emprunt bancaire commun et elle entre dans la communauté, soit elle est entièrement financée par l’un des deux époux et le bien immobilier appartient alors à ce dernier. Lorsqu’un divorce ou un décès survient, la communauté devra être indemnisée. Les couples mariés, qui auront opté pour le régime de la séparation de biens, possèdent le bien immobilier selon des parts propres, proportionnelles à la participation financière de chacun et clairement définies dans l’acte de vente.
Les couples vivant en concubinage ou pacsés choisissent le plus souvent l’indivision. Au moment de l’achat de la maison, chaque individu appose son nom sur l’acte notarié et devient propriétaire, proportionnellement à son apport. En cas de séparation, l’un peut racheter la part de l’autre. En cas de décès, le survivant peut racheter, en priorité, la quote part du défunt et éviter l’indivision, avec les éventuels héritiers.
La SCI (Société Civile Immobilière) permet d’éviter les pièges de l’indivision. Il s’agit d’une structure juridique plus souple en cas de séparation et plus sécurisante, en cas de décès de l’un des concubins. Les deux concubins reçoivent des parts sociales proportionnelles à leur part de capital et c’est la société qui détient le bien immobilier. Dans un contexte de séparation, le partage s’effectue selon les parts de chacun. En cas de décès, les parts reviennent aux héritiers du défunt. Cependant, le survivant peut faire jouer la clause d’agrément, qui lui permet de refuser l’entrée de nouveaux associés dans la SCI et ainsi racheter leurs parts.
Le système de la tontine n’est pas très connu. Il s’agit d’une méthode patrimoniale ancienne, qui tient son nom de son inventeur, le banquier italien Lorenzo Tonti. La tontine, également connue sous le terme « clause d’accroissement », est un démembrement de propriété croisé, qui permet au membre du couple d’être propriétaire d’une moitié des parts en nu propriété et de l’autre en usufruit. Concrètement, elle prend la forme d’une convention conclue au sein du couple qui achète une même maison en commun. Insérée dans le contrat, la tontine prévoit que le bien immobilier reviendra en pleine propriété au dernier des survivants, après le décès de tous les autres co-acquéreurs. Au décès de l’un des concubins, le survivant reçoit sa part en usufruit et il peut continuer à demeurer dans le logement.
Confronté à une situation de divorce, de donation ou de succession, où sont en jeu des biens immobiliers, par exemple, il est recommandé de se rapprocher d’un notaire et aussi d’un expert immobilier indépendant. Agissant pour le compte de l’Etat, nommé par le ministre de la justice, le notaire est un juriste dont le rôle est de préparer des contrats sous la forme authentique, pour le compte de ses clients. Quant à l’expert immobilier, son rôle dépasse celui d’un simple conseiller. Il évalue la valeur vénale immobilière d’une maison ou d’un appartement et délivre ses observations et conclusions, dans un rapport d’expertise engageant sa responsabilité professionnelle.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
En France, toute transaction immobilière, c’est à dire l’achat d’une maison ou d’un appartement, dans l’immobilier neuf comme ancien, doit passer devant un notaire.
Si l’on vulgarise, les frais de notaire représentent la somme versée au notaire dans le cadre d’une transaction immobilière.
L’achat d’un logement génère des frais qui, suivant l’article 1593 du code civil, sont imputables à l’acheteur : les frais de notaire.
LAMY Expertise est un cabinet d’experts en bâtiment indépendants et immobilier agréés, spécialisé depuis 40 ans dans l’ensemble des pathologies du bâtiment et la valorisation de biens.
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