Les difficultés pour acheter un logement neuf en 2014
Les chiffres du logement neuf sont peu reluisants, pour l’année 2013. Selon l’annonce de Cécile Duflot, Ministre du logement, le nombre de logements neufs ne devrait pas dépasser 330.000. Bien loin des 500.000 escomptés !
C’est la deuxième pire performance du marché depuis 10 ans, après l’année 2009 (seulement 310.791 logements construits). La hausse des prix n’encouragerait pas les acheteurs à se lancer dans un projet d’acquisition. La solution, pour François Hollande, serait de raccourcir le délais d’attribution du permis de construire, c’est-à-dire de passer de 8 mois à 5 mois. Mais ce n’est pas le seul problème. Comment expliquer les difficultés du marché immobilier neuf ?
Le marché de l’immobilier neuf est un marché spécifique, qui ne pèse pas lourd face au parc de logements existants. En 2012, 346.000 constructions neuves ont vu le jour, ce qui représente seulement 1,15 % des 30 millions de logements sur le marché. Ce sont principalement des projets de primo-accédants.
Les prix de l’immobilier ont augmenté plus lentement dans le neuf que dans l’ancien. De 1997 à 2012, la hausse de prix au mètre carré est de 103,3 % dans le neuf, contre 156,1 % dans l’ancien, selon un rapport de la Fédération Française du bâtiment (FFB), dans lequel on retrouve les chiffres du ministère de l’Ecologie et de l’Insee.
Le pouvoir d’achat des ménages a été impacté par l’inflation. De 1997 à 2012, les revenus bruts n’ont augmenté que de 36,8 %. En ce qui concerne la surface moyenne des logements neufs, elle a baissé depuis la crise, passant de 103,5 mètres carré à 95,6, entre 2008 et 2011. La baisse des taux d’emprunt n’a ainsi compensé qu’en partie l’augmentation des prix concernant le pouvoir d’achat immobilier.
Plusieurs raisons expliquent la flambée des prix dans le neuf :
D’après la caisse de garantie immobilière du bâtiment, la part du coût de la construction, dans le prix de vente, s’est stabilisée depuis environ 10 ans aux alentours de 50 %, contre 60% à la fin des années 70. Cette hausse s’explique également par l’augmentation des prix des matières premières, comme le béton et les métaux, et par l’augmentation des salaires.
L’inflation des normes joue également un rôle dans la flambée des prix. Les normes imposent de nouvelles contraintes, comme l’isolation acoustique ou encore l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite. Ainsi, selon la FFB, de 2002 à 2013, l’augmentation des coûts est causée en majeure partie (les deux tiers) par ces nouvelles normes et réglementations. Cependant, il n’est pas simple d’évaluer avec exactitude ce surcoût.
Dans les zones tendues, le foncier se fait souvent rare. Selon la FFB, en première couronne d’Ile-de-France, la part du foncier, dans les prix de vente, atteint les 30 %, contre 15% dans les villes de province.
Après avoir augmenté, passant de 1% à 5.4 % entre 1998 et 2007, le taux de marges des entreprises du bâtiment a baissé depuis la crise, redescendant à 3.1% en 2010. Dans le but de maintenir les prix, les promoteurs ont réalisé des ajustements au niveau de leurs opérations. Cependant, leurs marges, entre 7 et 10%, sont très basses, ce qui ne donne pas beaucoup de possibilités.
Dans le contexte actuel de crise économique, peu favorable à la hausse du nombre de chantier, une entreprise de construction sur trois dépose le bilan. Les prévisions pour 2014, peu optimistes, prévoit une hausse de 7%, par rapport à 2013, soit 22.000 faillites d’entreprises de construction. Ainsi, face à ces perspectives peu reluisantes, les constructeurs sont dans l’obligation de faire des choix, parfois aux dépens de la qualité de la construction.
Afin de construire à moindre coût, les entreprises privilégient une main d’œuvre peu onéreuse, mais aussi moins qualifiée. Elles peuvent également choisir de réaliser des économies sur les matériaux de construction, qui sont ainsi de moins bonne qualité que ceux utilisés habituellement. Conséquences ? Le risque de malfaçons de la construction est beaucoup plus élevé.
L’évolution législative de ces derniers mois est, en partie, responsable de la fuite des investisseurs. Le marché du neuf a été impacté par :
Le seul espoir, pour faire baisser les prix de l’immobilier, serait une explosion de l’offre. Pour cela, il faudrait alléger les normes, faire en sorte que le foncier se libère, et proposer des mécanismes plus attractifs pour les investisseurs institutionnels.
Autre impact négatif sur les constructions neuves : les élections municipales, qui se tiendront en 2014. En effet, un grand nombre d’électeurs ne souhaitent pas que des projets de construction aboutissent près de leurs logements. Ainsi, beaucoup de maires préfèrent freiner les constructions, pour satisfaire leurs électeurs en période électorale. Pour pallier ce problème, le gouvernement essaie d’imposer un plan d’urbanisme au niveau de l’intercommunalité, sans grand succès. Il faudra certainement attendre la fin des élections pour aboutir à une entente.
Lorsqu’on fait construire sa maison, les risques de malfaçons sont bien présents. La prudence est donc de mise ! Pour éviter tous problèmes, de faire intervenir un expert bâtiment. Celui-ci dispose de solides connaissances en matière de construction, qui lui permettent de détecter les éventuelles malfaçons, pendant ou après le chantier, lors de la réception. L’investissement est ainsi sécurisé !
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
En France, toute transaction immobilière, c’est à dire l’achat d’une maison ou d’un appartement, dans l’immobilier neuf comme ancien, doit passer devant un notaire.
Si l’on vulgarise, les frais de notaire représentent la somme versée au notaire dans le cadre d’une transaction immobilière.
L’achat d’un logement génère des frais qui, suivant l’article 1593 du code civil, sont imputables à l’acheteur : les frais de notaire.
LAMY Expertise est un cabinet d’experts en bâtiment indépendants et immobilier agréés, spécialisé depuis 40 ans dans l’ensemble des pathologies du bâtiment et la valorisation de biens.
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