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Avec des enfants, la vente est viager est-elle possible ?

Lundi 3 mars 2014

On pense souvent à vendre son bien immobilier en viager, pour ne pas demander d’aide financière à ses enfants. Ce qui peut être tout à fait compréhensible ! Mais il est recommandé de les avertir, quand on a le projet de vendre son bien en viager, pour éviter tout problème. Est-il possible de vendre son bien immobilier en viager à ses enfants ? Quels sont les recours des héritiers pour annuler la vente ? Comment cela se passe-t-il si le bien à vendre en viager est en indivision ?

 

 

Vente en viager : les recours des héritiers pour annuler la vente

Il est possible, pour les enfants, de demander l’annulation de la vente :

  • S’ils apportent la preuve que leur parent, au moment de la vente, était déjà atteint de la maladie dont il est décédé. Le contrat de vente en viager est lié à l’espérance de vie du vendeur, cela ne doit pas être compromis dès le début.
  • Si le prix de vente était largement inférieur à la valeur vénale du bien. Dans ce cas de figure, on peut considérer la vente comme une donation déguisée.

La contestation du prix peut bien sûr venir du fisc, alors fondée à procéder à un redressement (pour insuffisance des frais de mutation), mais aussi des ayant-droits qui devront alors tenter de prouver que le prix est notoirement insuffisant (action en rescision pour lésion de 7/ 12èmes).

Pour éviter ce type de problème, il est recommandé de préciser dans l’acte de vente les modalités de calcul de la rente et du bouquet. Si le vendeur a baissé son prix de vente sciemment, pour trouver rapidement preneur, il faut que cela soit précisé également.

 

Viager : les enfants peuvent-ils acheter le bien immobilier de leur parent ?

Les enfants peuvent acheter le bien de leur parent par le biais du viager. Cependant, il est préférable que les frères et sœurs soient au courant et donnent leur approbation. L’administration fiscale ne posera pas de problèmes, si la rente et le bouquet correspondent à la valeur réelle du bien immobilier. Le fisc contrôlera par la suite si le versement de la rente a bien été réalisé. Il est ainsi conseillé de conserver l’ensemble des documents et justificatifs de paiement.

 

Vente en viager : est-ce possible si le bien immobilier est détenu en indivision ou en couple ?

Si l’un des époux est décédé, l’époux survivant est souvent propriétaire de la moitié du bien immobilier, l’autre revenant aux enfants. Pour vendre en viager le bien, les enfants doivent donner leur autorisation. Pour ne pas les défavoriser, l’acquéreur peut leur verser comptant la partie du bien leur appartenant, et faire un viager sur la partie restante, appartenant au parent.

 

Le saviez vous ?

Le saviez vous ?

Pour estimer la valeur vénale du bien immobilier, c’est-à-dire sa valeur réelle, à vendre en viager, il est conseillé de faire appel à un expert valeur vénale. Celui-ci utilise des méthodes éprouvées pour faire une estimation juste et fiable du logement.

 

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L'expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d'un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.

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