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Calcul, fiscalité : mieux comprendre la notion de plus-value immobilière

Vendredi 5 juillet 2013

Acheter un bien immobilier est un investissement qui offre un rendement souvent égale, voire supérieur, à la plupart des produits financiers. Lors de sa cession, le vendeur peut, en outre, espérer réaliser une plus-value. Comment se calcule la plus-value immobilière et quelle fiscalité s’y applique ?

 

 

Cession immobilière : qu’est-ce que la plus-value?

La plus-value représente la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, d’un bien immobilier. On parle de plus-value, puisque en règle générale, un bien immobilier prend de la valeur avec le temps. Si le bien a été acheté trop cher ou si le marché s’est dégradé, il peut également arriver que le propriétaire enregistre une moins-value.

La moins-value apparente est cependant souvent masquée ou atténuée, par l’érosion monétaire. La plus-value est soumise à une taxe, sauf dans le cas où le bien vendu est aussi la résidence principale du vendeur. Dans ce cas, la plus-value réalisée sur la vente n’est pas imposable.

L’impôt sur la plus-value est dû et réglé directement au moment de la vente. Cette somme est calculée prélevée par le notaire qui la reverse au Trésor Public.

 

Cession immobilière : les conditions de taxation de la plus-value

Tout vendeur, dont le lieu de résidence est situé en France, est imposable sur la plus-value dégagée par la vente d’un bien en France ou même à l’étranger. Seules les personnes physiques sont imposées et certaines personnes morales (notamment les SCI).

Dans les cas décrits ci-après, il y a une exonération totale ou partiel d’impôt sur la plus-value :

  • bien sûr, en cas de moins-value ou d’absence de plus-value ;
  • lorsque le bien a été cédé gratuitement (cession ou donation) ; ce qui revient au cas précédent, car dans ce cas, la valeur de référence déclarée au fisc est établie en fonction de cet impératif d’échapper à la plus-value.

 

Nota : Les plus-values réalisées à partir de février 2012, sont exonérées totalement au bout de 30 ans :

  • lorsqu’il y a cession des droits de surélévation d’un immeuble existant ;
  • lorsque la plus-value issue d’une première cession est utilisée à un remploi des fonds ;
  • lorsqu’il s’agit de la cession de l’ancienne résidence principale de personnes retraitées ou invalides.

 

En dehors de ces cas particuliers, la plus-value réalisée, calculée en fonction des années écoulées depuis l’acquisition, sur une vente est imposée à un taux de 19% majoré de 13,5% de prélèvements sociaux.

 

Vente d’un bien immobilier : estimer sa juste valeur

Il existe différentes méthodes pour calculer la valeur vénale d’un bien immobilier : la méthode par comparaison directe, la méthode d’évaluation par capitalisation du revenu, la méthode financière des cash-flows, etc. L’estimation de la valeur d’un bien ne peut pas donc pas être réalisée par n’importe quel professionnel de l’immobilier.

L’expert immobilier possède la formation et l’expérience nécessaires pour réaliser une valeur vénale, mais surtout – au rebours d’un agent immobilier ou d’un notaire (par exemple), il présente l’indispensable qualité d’indépendance, nécessaire pour crédibiliser son expertise.

L’expert immobilier formule ses conclusions dans un rapport d’expertise clair et précis, qui engage sa responsabilité professionnelle et peut donc être utilisé, vis-à-vis des tiers, voire en cas de procédures judiciaire.

 

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L'expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d'un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.

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