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Comment évaluer un domaine viticole en vente?

Vendredi 23 août 2013

Chefs d’entreprise, artisans, commerçants, sportifs de haut niveau, etc. Nombreux sont les Français qui cherchent à se reconvertir dans la production de vin. Dans les faits, l’achat d’un domaine viticole est, en général, l’accomplissement d’un rêve - souvent masculin - à partir de la cinquantaine ou à l'approche de la retraite. Une sorte de seconde vie professionnelle, qui nécessite, déjà, d’avoir les moyens financiers et ensuite, d’être bien conseillé, afin de garantir le succès de l’opération.

 

 

Des domaines viticoles en vente à tous les prix

Il est possible d’investir dans des vignobles différents partout en France. On trouve des propriétés viticoles, en vente, à tous les prix. La plupart se situe entre 1 et 4 millions d’euros. Mais certains domaines peuvent dépasser les 15 millions d’euros… et bien davantage, pour les grands crus. L'échelle des prix est gigantesque, notamment, selon les vignobles, les appellations et le prestige du vignoble (et des bâtiments).

 

Evaluer une domaine viticole : la valeur des vignes

Une propriété viticole est une entreprise. Ainsi, on ne s’improvise pas gérant d’un domaine viticole du jour au lendemain. L’acquisition d’une domaine viticole suppose d’anticiper les flux de trésorerie entrants et sortants. Il est indispensable - sinon au risque d’être déçu par son investissement - de comparer le prix d’achat du domaine à ce qu’il peut rapporter (chiffre d'affaires, masse salariale, résultat d’exploitation, stock, etc.). Il faut ainsi établir un business plan, démontrant le probable retour sur investissement. Il est certes admis, dans ce profession, que le cycle de retour sur investissement soit nettement plus long, que dans d’autres domaines.

 

Evaluer une domaine viticole : la valeur du bâti

La valeur d’un domaine viticole dépend, bien sûr, de la qualité des vignes. C’est, par exemple, le cas en Bordelais. Mais, a contrario, la qualité du bâti pèse parfois plus lourd dans la balance. A titre d’illustration, on trouve dans le Var des domaines viticoles à plus de 3 millions d’euros, dont les vins ne font pas partie des plus réputés, mais dont le bâti est classé monument historique.

 

 

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L’évaluation d’un domaine viticole se fait selon un approche financière. Il s’agit d’aider les acheteurs à comprendre ce qu'ils cherchent et à évaluer les conséquences financières de tel ou tel choix. La valorisation immobilière est complémentaire, notamment, lorsque le domaine comprend un bien d’exception de type château.

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