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Conseils pour estimer la valeur d'un bien immobilier sans risque fiscal

Jeudi 26 septembre 2013

Combien vaut mon patrimoine immobilier ? C’est la question que l’on se pose souvent, au moment d’établir sa déclaration ISF, lors d’une succession, d’une liquidation de communauté ou d’une donation. Connaître le juste prix de son patrimoine est essentiel, afin d’éviter un redressement fiscal. Comment évalue-t-on la valeur vénale d’un bien immobilier ? A quel moment l’évaluation doit-elle être réalisée ?

 

ISF, donation, succession : comment évalue-t-on la valeur vénale d’un bien immobilier ?

La valeur vénale correspond au juste prix, auquel le bien immobilier pourrait être vendu ou acheté, dans des conditions normales de libre marché. L’estimation de la valeur vénale, par l’Administration fiscale, ne tient cependant pas compte de l’état du bien. Elle s’appuie, lors de la notification du redressement, sur des éléments marché qui lui permettent d’approcher une valeur théorique. Elle utilise, pour évaluer la valeur, la méthode par comparaison directe ; c’est-à-dire qu’elle va regarder les prix des biens de même nature et de même importance, situés dans la même zone géographique, sans bien entendu prendre en compte leur état, qu’elle ne connait pas d’avantage, s’agissant du bien considéré que s’agissant des immeubles de référence.

 

ISF, donation, succession : à quel moment l’évaluation doit-elle être réalisée ?

Le bien immobilier doit être évalué à la date de l’évènement déclenchant le paiement des droits, dans le cadre d’une donation, d’une succession, ou le 1er janvier, pour l’ISF. Il faut savoir que les juges refusent les évaluations ayant eu lieu ultérieurement, car elles ne peuvent, ni justifier un redressement fiscal par l’Administration, ni une contestation de ce redressement par le contribuable, à la suite d’une déclaration de succession, par exemple.

 

Evaluation valeur vénale : l’engagement de la responsabilité professionnelle de l’expert immobilier

Dans le cadre d’une donation, d’une succession ou d’une déclaration ISF, le recours à expert immobilier indépendant peut s’avérer nécessaire. L'expert en valeur vénale effectue son estimation en prenant en compte l’ensemble des paramètres économiques. Il utilise ainsi, lui aussi, la méthode par comparaison directe, pour une évaluation fiable. Il complète cependant – au rebours de l’Administration – son expertise, par la prise en compte de facteurs techniques (état du bien considéré, montant des travaux de mise aux normes nécessaires etc.) ; ces critères sont, de surcroît, difficilement contrôlables, par l’Administration. Mais surtout, il engage sa responsabilité professionnelle dans un rapport d’expertise de valeur vénale immobilière.

 

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L'expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d'un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.

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