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Les différences entre viager libre et viager occupé

Lundi 9 juillet 2012

La vente en viager permet de vendre un bien immobilier, en échange du versement d’une rente, à vie, jusqu’au décès du vendeur ou des vendeurs, en cas de viager sur deux têtes. Ce type de vente peut être intéressant pour convertir une fortune immobilisée en une rente et compléter une retraite, et disposer ainsi une certaine stabilité financière. Il existe deux types de viager : le viager libre et le viager occupé.

 

 

Qu’est-ce que le viager libre ?

Le viager libre est une vente qui s’effectue en pleine propriété. L’acheteur peut disposer de son logement comme il le souhaite. Il peut habiter dans le bien ou le mettre en location. Néanmoins, le viager libre ne peut prétendre à la décote (de 25 à 50%), contrairement à un viager occupé. Cette décote correspond au coût du droit d’usage et d’habitation par le crédirentier.

C’est pourquoi le prix de vente est plus élevé dans le cadre d’un viager libre que dans le cadre d’un viager occupé.

 

Qu’appelle-t-on viager occupé ?

Le viager occupé est une vente qui s’effectue sur la nue-propriété. Le (ou les) crédirentier(s) restant dans leur logement, jusqu’à la mort du dernier survivants (en cas de viager sur deux têtes). En compensation, l’acheteur bénéficie d’une décote. La diminution est proportionnelle à l’âge du (ou des) vendeur(s).

Le crédirentier quitte les lieux plus tôt que prévu (c’est-à-dire avant son décès). On procède alors à une revalorisation de la rente (par exemple de 20 à 30%). Le bien n’étant plus habité, l’acquéreur peut – sous réserve des dispositions prises, lors de la vente, et sous certaines conditions – en disposer sans attendre le décès du crédirentier.

 

Viager libre, viager occupé : différence de répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur

L’une des différences majeures entre viager libre et viager occupé, est la répartition des charges.

Généralement, dans le cadre d’un viager libre, l’acheteur supporte la totalité des charges (impôts, travaux, etc.).

Dans le cadre d’un viager occupé, le partage des charges s’effectue entre le crédirentier et l’acheteur, comme défini dans l’article 606 du Code Civil (sur la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire) :

  • Tel un locataire, le crédirentier-occupant, supporte les charges courantes, la taxe foncière et la taxe d’habitation ;
  • L’acquéreur, quant à lui, assume les dépenses liées aux travaux de rénovation et gros entretien.

 

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