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Faillite du promoteur : quelles garanties pour les propriétaires ?

Lundi 26 août 2013

Après la faillite de leur promoteur en 2010, 52 acheteurs d'un programme immobilier à Cutry, en Lorraine, ne pourront jamais jouir de leur bien. Comble de l’ironie, ils sont même dans l’obligation de financer la démolition des logements ! Pourtant, les biens ont tous été payés à 85%, soit environ 200 000 euros par construction. Ce cas extrême est assez rare, car les acheteurs d’un bien immobilier sont normalement protégés par les garanties d’achèvement, qu’elles soient extrinsèques ou intrinsèques.

 

Maisons en chantier à Cutry. Via le Figaro le 13/08/2013

 

Achat VEFA : la garantie d’achèvement intrinsèque

La garantie d’achèvement intrinsèque repose sur les capacités financières du promoteur (fonds propres). Elle garantit à l’acheteur que le bien lui sera livré, et que les travaux seront terminés, dans les conditions prévues au contrat. Cette garantie peut être procurée par le promoteur dans deux cas de figure : la construction est hors d’eau et non grevée de privilèges, ou les fondations ont été réalisées et le bâtiment est financé à hauteur de 75%, du montant global. Dans le cas du programme Cutry, le constructeur - par l'intermédiaire des notaires - avait bien donné une garantie d'achèvement de la construction aux futurs propriétaires. Cependant, les conditions initiales requises n'ont pas été pas respectées. “Les fondations doivent être achevées et le financement de chaque programme doit être assuré à 75% du prix de vente prévu or il n'en était rien. Les notaires ont signé des documents fantômes” s’indigne François Guerrand le président de l'Association ADIPAJO (Association de défense des intérêts des propriétaires d'Ambre, Jade, Orne).

 

Acquisition VEFA : la garantie d’achèvement extrinsèque

L’acheteur, grâce à cette garantie, a l’assurance que la construction sera terminée dans les conditions prévues dans le contrat. Dans le cadre de la garantie d’achèvement extrinsèque, les organismes - établissements financiers, généralement - s’engagent à prendre financièrement en charge l’ensemble de travaux indispensables pour achever le chantier, en cas de faillite du promoteur. A priori, le promoteur n’a pas souscrit à une quelconque garantie extrinsèque, ce qui explique dans quel embarras se trouve aujourd’hui les propriétaires !

 

Construction : faire appel à un expert en bâtiment pour suivre le chantier

Projet de construction ? Peur des malfaçons ? La solution pour éviter tous problèmes est de se faire assister par un expert bâtiment, neutre et indépendant, dont la mission est de vérifier et sécuriser les différentes phases de la construction d’un bâtiment. Il peut également vérifier :

  • au tout début du projet, que le contrat n’est pas avantageux pour le constructeur (devis surestimés, etc.) ;
  • la conformité des ouvrages ;
  • la légitimité des appels de fonds successifs.

Et surtout, lors de la livraison, il assiste l’acquéreur, en sorte de valider la conformité des ouvrages et lister les réserves.

 

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