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Les freins à la transformation de bureaux en logements

Mercredi 19 mars 2014

Transformer des bureaux en habitations est l’une des solutions envisagées par les pouvoirs publics, pour permettre la densification des zones urbaines. On compterait, en France, 3 millions de mètres carrés de bureaux disponibles, dont 500.000 le sont depuis plus de 4 ans.

 

 

Immobilier France : 400.000 m² de bureaux transformables disponibles

En France, 400.000 m² de bureaux transformables en logement sont disponibles, d’après l'Observatoire régional de l'immobilier d'entreprise de la région Île-de-France (Orie). Un chiffre inférieur à la totalité des surfaces vacantes, car il est nécessaire que les bureaux soient bien placés pour être attractifs. On constate, par ailleurs, qu’en Ile-de-France le stock de bureaux vides ne cesse d’augmenter, alors que la pénurie de logements est toujours aussi problématique. La transformation de bureaux en logements peut donc être une solution.

 

Bureaux transformables : la faisabilité des travaux

Dans un premier temps, il est indispensable de rassurer les investisseurs, sur la rentabilité de la transformation. Ce qui n’est pas simple, car le résidentiel est parfois moins rentable que l’immobilier tertiaire. Mais, en revanche, généralement moins risqué. Il faut également prendre en compte la faisabilité technique des travaux. Par exemple, certaines surfaces, comme le sous-sol, par exemple, peuvent être inadaptées. Parfois, les travaux font perdre de la surface, ce qui n’encourage pas à convertir les bureaux en habitations. Ainsi, dans un grand nombre de cas, il est préférable de démolir puis reconstruire, pour livrer un meilleur produit à un coût inférieur à la transformation. De plus, il ne faut pas oublier qu’il est coûteux et long de libérer les immeubles de leurs occupants.

 

Bureaux transformables : la part de logements sociaux néfaste pour la rentabilité

La part théoriquement obligatoire minimale, de logements sociaux par commune est de 25 %. Les investisseurs sont plus frileux à l’idée de se lancer dans des opérations de transformation de bureaux en logements, financièrement moins attractives. A Paris, par exemple, les logements réhabilités et rénovés se vendent environ 8000 à 15.000 euros le mètre carré. Des logements sociaux identiques, eux, ne se vendent pas au-delà de 3.640 euros le mètre carré.

 

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