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Immobilier : qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Jeudi 31 janvier 2013

En matière d’immobilier, le démembrement de propriété consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes : l'usufruit et la nue-propriété. Qu’appelle-t-on démembrement de propriété ? Sur quels principes repose le démembrement de propriété ? Quels avantages ?

 

Sur quels principes repose le démembrement ?

Le démembrement est un mécanisme juridique, qui s’applique sur les droits de propriété. Trois composants juridiques sont concernés :

  • le fructus, qui un concept autorisant le propriétaire d’un bien à le faire fructifier, et d’en disposer comme il l’entend ;
  • l’usus, qui est un droit permettant au propriétaire d’un bien de l’utiliser comme il l’entend ;
  • l’abusus, qui est le droit de vendre ou d’en transférer gratuitement la propriété à un tiers.

 

Qu’est-ce que le démembrement de propriété?

Le démembrement de propriété signifie que l’usus, le fructus et l’abusus ne sont pas réunis entre les mains d’une même personne. Ainsi, lorsque le démembrement d’une propriété est réalisée, le droit de propriété est fractionné en deux parties : l’usufruit, et la nue-propriété. L’usufruit donne le droit d’utiliser le bien immobilier, en l’habitant ou en le louant, pour en toucher les loyers. L’usufruitier dispose ainsi de l’usus et du fructus. Dans le cadre d’une nue-propriété, le nu-propriétaire peut disposer du bien comme il l’entend, c’est-à-dire le vendre s’il le souhaite. C’est pourquoi, le nu-propriétaire ne peut percevoir de loyers et ne peut prétendre à aucune compensation. Un nu-propriétaire dispose donc de l’abusus et seulement de cet abusus. S’il souhaite le céder, son acquéreur doit être informé qu’il n’acquiert pas l’usus et le fructus, à travers l’acquisition de la nue-propriété seule.

 

Pourquoi réaliser un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété peut être avantageux, notamment dans les domaines de la succession, de la donation ou de la vente (viager). Il permet également de profiter de certains abattements fiscaux.

 

Le saviez vous ?

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Un expert immobilier évalue la valeur vénale et permet ainsi d’avoir une base sur laquelle s’appuyer, en amont du démembrement de propriété et de la décomposition du prix y afférente.

 

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L'expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d'un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.

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