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Immobilier : vendre un logement occupé

Lundi 31 mars 2014

Réussir la vente de son bien immobilier n’est généralement pas une mince affaire ! Mais vendre un logement occupé est encore plus complexe et requiert certaines connaissances en matière d’immobilier. Lorsque l’on vend un bien encore habité par un locataire, il est impératif de respecter les droits de l’occupant, afin de ne pas commettre d’erreur. Quelles sont les contraintes, dont il faut tenir compte, afin de vendre un logement occupé ?

 

 

Vente d’un bien occupé : droits et obligations du locataire

Parfois, le propriétaire d’un bien décide de mettre en vente le logement qui lui appartient, même lorsque celui-ci est occupé. En effet, le propriétaire est totalement libre de proposer son bien immobilier à la vente, tant qu’il respecte les droits de son occupant. En ce qui concerne le locataire, il bénéficie de ce que l’on appelle le droit de préemption. Le droit de préemption vise à proposer en priorité le logement, au locataire qui l’occupe. Pour ce faire, le propriétaire émet une offre de prix à l’attention du locataire, dont la validité est fixée à 2 mois. Au-delà de cette période, le propriétaire met en vente son bien sur le marché et l’occupant perd le privilège dont il dispose. Cependant, dans le cas où le propriétaire diminue le prix de vente de son logement, il est dans l’obligation d’en informer son locataire, dans le respect du droit de préemption subsidiaire. En dernier lieu, une nouvelle proposition doit être faite au locataire du bien, si un compromis de vente est signé avec un acheteur. Le locataire peut encore manifester sa volonté d’acquérir le bien sous 1 mois. De son côté, le locataire a pour obligation de permettre les visites du logement, bien qu’il l’occupe encore.

 

Mettre en vente un logement habité : quels sont les inconvénients ?

En général, un logement occupé présente moins d’intérêt qu’un bien immobilier qui n’est plus habité. En premier lieu, il est nécessaire de préciser qu’un propriétaire ne peut pas en aucun cas rompre le bail de son locataire, sous prétexte que le logement doit être mis en vente. Un certain nombre d’acquéreurs souhaitent investir pour s’installer immédiatement et non dans un objectif d’achat locatif. Lorsque le logement est occupé pour une certaine durée, à savoir jusqu’à l’échéance du bail du locataire, les chances de vendre sont de ce fait réduites. Les acquéreurs potentiels étant moins nombreux, il faut alors bien connaître le marché et les profils d’acheteurs, susceptibles d’être intéressés par une telle offre. Par ailleurs, vendre un logement occupé peut parfois être moins rentable que s’il avait été vacant, car l’existence d’un bail en cours entraîne une véritable décote du prix. La décote du bien varie selon l’échéance du bail du locataire, à savoir que plus la date de fin du bail est éloignée, plus la décote sera significative. Cette dévaluation se situe entre 8% et 12%, mais varie également selon d’autres critères, tels que l’état général du bien, son emplacement géographique, etc. La probabilité de vendre un logement occupé à un bon prix est malheureusement assez rare.

 

Faire appel aux compétences d’un expert pour vendre un logement occupé

Vendre un logement occupé doit avant tout être motivé par un véritable besoin de liquidités, ou doit s’inscrire dans le cadre d’un projet personnel (construction d’une maison, mutation à titre professionnel, etc.), car les possibilités de vendre son bien immobilier à un prix intéressant et donc, de réaliser un bénéfice financier, sont relativement faibles. Ainsi, pour mettre toutes les chances de son côté, il est recommandé de solliciter l’aide d’un expert immobilier indépendant. L’expert immobilier détermine la valeur réelle du logement à vendre, par rapport au marché, en tenant compte aussi des caractéristiques du bien et d’autres types de critères comme l’échéance du bail, lorsque ce-dernier est occupé. L’intervention d’un expert immobilier aide à disposer d’un avis neutre, indépendant et objectif, afin de vendre son logement occupé au meilleur prix.

 

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