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Investissement locatif : les atouts du régime de loueur en meublé non professionnel

Vendredi 2 mai 2014

Le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) présente certains atouts non négligeables. Avantageux fiscalement, il permet d’avoir des revenus réguliers complémentaires, peu fiscalisés. En quoi cela consiste-t-il ? Quelles sont les différentes formules du LMNP ?

 

 

Investissement locatif : le régime de loueur en meublé professionnel (LMNP)

Le régime de loueur en meublé professionnel (LMNP) est encadré par la loi. Cet investissement concerne principalement des appartements vendus neufs sur plan, dans des résidences avec service constituées de plusieurs lots. Ces appartements, dédiés à l’hébergement commercial, sont destinés à être loués pour une période plus ou moins courte, à l’occasion de vacances, de voyages d’affaires, etc. Ils peuvent également être destinés aux seniors. Ils ont la spécificité d’être tous identiques au niveau de l’ameublement, et d’être exploités par une seule et unique société, qui a pour rôle de gérer le bien de A à Z (location, travaux, entretien, etc.). Cette société s’engage, en échange d’un bail de 9 ans, à verser le rendement net garanti sur toute la durée du bail. Selon la situation géographique et le type de logement, on peut espérer un rendement d’environ :

  • 3 % pour les appartements destinés aux personnes âgées et aux touristes ;
  • 4 % pour les appartements destinés aux étudiants et aux hommes d’affaires.

Le bailleur doit simplement s’acquitter de la taxe foncière. Ce type de dispositif n’est pas concerné par l’encadrement des loyers. Les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

Investir locatif : quelles sont les formules du LMNP ?

Il existe deux formules du LMNP :

  • le dispositif Censi-Bouvard. Ce dispositif, valable jusqu'au 31 décembre 2016, permet d'avoir une réduction d'impôt sur le revenu à hauteur de 11% du prix de rendement du logement, sur une période de 9 ans. Le plafonnement est de 300.000 € par an. Il est possible de récupérer la TVA de 20% liée à l’acquisition, à condition de garder le bien pendant 20 ans.
  • la formule d'amortissement classique. Avec cette formule, il n’y a pas de réduction d'impôt. Cependant, elle permet de générer des revenus réguliers faiblement fiscalisés, ce qui est plus avantageux pour les contribuables soumis aux tranches hautes du barème d'imposition.

 

LMNP : être conseillé par un expert immobilier

Avant de se lancer dans ce type d’investissement, il faut savoir que cela comporte certains risques. Si le gestionnaire révise à la baisse le rendement prévu, cela peut entraîner un déséquilibre financier. S’il fait faillite, le bailleur doit rembourser son prêt, même sans rendement. La revente peut également être compliquée, si l’investissement ne se révèle pas aussi juteux que prévu. Il faut ainsi connaître tous les tenants et les aboutissants avant d’investir. Pour cela, un expert immobilier peut aider l’investisseur, en donnant un avis économique sur le bien (le prix est-il surestimé ? Est-ce une bonne affaire ?) et en faisant des projections sur la rentabilité future de l’investissement. Car un bien situé dans une zone peu attractive peut difficilement trouver preneur.

 

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L'avis technique permet notamment de vérifier si le bien en vue (appartement ou maison) est exempt de désordres, malfaçons ou sinistres.

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