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Que faut-il savoir avant de vendre une partie de son terrain ?

Lundi 30 juillet 2012

La tentation d’optimiser la vente de son bien immobilier est grande, notamment lorsque le terrain est assez grand pour être divisé en plusieurs lots à bâtir. Cette opération paraît, au premier abord, anodine, mais elle peut s’avérer contraignante, car il faut prendre en compte un grand nombre de paramètres. Il faut d’abord s’assurer que le PLU reconnait la parcelle constructible et autorise une telle division. La division du terrain implique ensuite la création d’un lotissement, tel que définit par l’article L442 - 1 du Code de l’urbanisme.

 

 

Division terrain : quelles sont les conséquences au niveau juridique ?

Le lotissement a un régime bien spécifique. Lorsqu’on décide de diviser le terrain, il faut savoir que cette division est soumise à une autorisation d’urbanisme préalable:

  • soit un permis d’aménager en fonction de la localisation et de l’aménagement du terrain ;
  • soit une déclaration préalable de division.

Et ce n’est pas la seule contrainte. Il faut également appliquer la réglementation des lotissements. Par exemple, il est obligatoire de mentionner, dans l’acte de vente, le descriptif du terrain résultant d’un bornage. Il faut aussi, avant la signature de la vente, détenir la fameuse autorisation d’urbanisme. Sinon, l’acte de vente peut être déclaré nul.

 

Division terrain : et au niveau fiscal ?

Face à la pénurie foncière et à l’augmentation des prix de l’immobilier qui en est la conséquence, le propriétaire a souvent intérêt à diviser son terrain en plusieurs lots, pour un montant supérieur. Mais attention ! Au niveau fiscal, l’opération peut être risquée !

Lorsque le terrain vendu est considéré comme un terrain à bâtir, le vendeur est redevable de l’impôt sur les plus values immobilières. En effet, dans ce cas, le terrain ne fait plus partie de la résidence principale.

 

Faire évaluer la valeur vénale du terrain par un expert immobilier

Le rôle de l’expert immobilier est d’évaluer la valeur marchande du terrain, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché. Il dégage le potentiel de constructibilité, de reconversion ou d’aménagement du terrain - en tenant compte des contraintes urbanistiques - pour qu’il puisse, ainsi, être vendu au meilleur prix possible.

 

Le saviez vous ?

Le saviez vous ?

La notion de lotissement

L’article L 442-1 du Code de l'urbanisme dispose que constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

 

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L'expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d'un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.

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