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Qui bénéficie de la garantie décennale ?

Vendredi 12 juin 2015

La construction d’une maison est une opération complexe faisant intervenir plusieurs professionnels du bâtiment (architecte, constructeur, artisan, etc.), qui engagent leur responsabilité en cas de dommages, à l’égard du propriétaire (le maître d’ouvrage). La garantie décennale bénéficie donc, tout d’abord, au maître d’ouvrage et représente une protection légale attachée à la propriété du bien immobilier, notamment en cas de revente de l’ouvrage (article 1792 du Code civil).

 

 

Le maître d’ouvrage bénéficie de la garantie décennale

Le maître d’ouvrage dispose des qualités nécessaires pour agir en responsabilité décennale contre les constructeurs, en cas de dommages de nature décennale, survenus dans les 10 ans suivant la réception du bien immobilier. Cependant, après la cession dudit bien, il ne conserve cette possibilité d’action, que si elle présente pour lui un intérêt direct et certain. Il peut s’agir d’un préjudice personnel, comme par exemple des frais de remise en état des dommages supportés par le maître d’ouvrage (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 mars 2014, 13-12-468).

 

Les acquéreurs successifs de l’ouvrage bénéficient de la garantie décennale

Le fondement de la garantie décennale permet aux acquéreurs successifs d’un ouvrage (une maison par exemple) d’agir contre les constructeurs, en cas de dommages graves, ou contre le propriétaire précédant, en l’absence de contrat d’assurance, par exemple lorsque le vendeur d’un bien a lui-même réalisé sa construction. Cette action est possible en cas de méconnaissance des vices de l’ouvrage par les acquéreurs, au moment de la signature de l’acte de vente et en l’absence de clause excluant un tel recours, à moins que le vendeur ne puisse invoquer un préjudice personnel, lui conférant un intérêt direct et certain à agir (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 septembre 2009, 08-13-470). L’acquéreur d’une maison peut également agir contre les constructeurs, même pour les dommages apparus antérieurement à la vente, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, accompagnant l’immeuble en tant qu’accessoire (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 juillet 2014, 13-15.923).

 

Les locataires ne bénéficient pas de la garantie décennale

Tous les acteurs ne sont pas fondés à agir en garantie décennale. Ainsi, le locataire ne peut rechercher la responsabilité décennale du constructeur, car il n’est pas autorisé à recevoir une somme correspondant à la réparation des désordres. En revanche, il peut prétendre être indemnisé, sur la base du préjudice résultant des dommages (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 février 2012, 10-28.174). Dans certains cas exceptionnels, le locataire peut néanmoins avoir reçu un mandat pour agir contre les assureurs, en réparation des désordres de nature décennale qui affectent les bâtiments, dont l’obligation de conservation lui incombe (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 avril 2012, 11-10.380).

 

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