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Accueil » Expertise » Fiches conseil

Qui doit fournir l’étude de sol dans un CCMI ?

Mardi 16 décembre 2014

L’étude de sol de sol est une étape importante dans la construction d’une maison individuelle (contrat dit CCMI), car une mauvaise connaissance de la nature du sous-sol ou une mauvaise prise en compte des contraintes ainsi liées au sol est à l'origine d'un grand nombre de pathologies de la construction et il convient de construire en toute connaissance de cause. Comme le dit l'adage, mieux vaut prévenir que guérir. L'étude de sol est ainsi recommandée, à titre de prévention et de sécurité, en particulier afin d'éviter les désordres sur les maisons. Mais en pratique, la reconnaissance de sol n’est pas toujours réalisée.

 

 

L’engagement du constructeur sur un prix ferme et définitif

Le CCMI garantit au maître d’ouvrage que le prix indiqué contractuellement est ferme et définitif et qu'il correspond au coût global de la maison. Toutefois, rares sont les constructeurs qui mènent une étude de sol, afin de déterminer précisément les dispositions constructives nécessaires et donc, ce coût global. Ils redoutent, en effet, que le maître d’ouvrage fasse affaire avec un constructeur concurrent, muni des résultats de l’étude. Aussi, beaucoup de constructeurs demandent à leurs clients de signer le contrat de construction à un prix donné et, en cas d’aléa du sol, leur en font payer le surcoût. Bien que courante, l’insertion d’une clause d’exonération dans le contrat ou la notice descriptive, par exemple, est une pratique interdite.

 

La réalisation de l’étude de sol à la charge du constructeur

Dans un Contrat de Construction de Maison Individuelle avec fourniture de plan, l’obligation de réaliser une étude du sol, pour l’implantation du bâtiment, incombe au constructeur et non au maître d’ouvrage. Aussi, une récente décision de justice rappelle que le constructeur de maison individuelle, professionnel de la construction, ne doit pas se contenter d’assumer une prestation de construction, sans se préoccuper de la bonne ou mauvaise qualité du sol (Cass. civ. 1e, 24 octobre 2012, n° 11-18164). Cela signifie notamment qu’il n’est pas possible, pour le constructeur, de se dégager de la réalisation de l’étude de sol, en attirant seulement l’attention du maître d’ouvrage sur sa nécessité. C’est de la responsabilité du constructeur d’envisager l’étude de sol et les dispositions constructives qui en découlent (fondations par exemple) et non celle du maître d’ouvrage. Voir la décision de justice.

 

Les travaux d’adaptation au sol supportés par le constructeur

S’agissant du coût des travaux d'adaptation au sol, la justice considère que "sauf stipulation expresse contraire dans les formes prescrites, le prix convenu dans le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan inclut le coût des fondations nécessaires à l'implantation de l'ouvrage". En d’autres termes, le constructeur a le devoir d’être prudent, lorsqu’il s’engage sur une offre de prix. Le prix comprend le coût de l'étude de sol et des travaux de fondation, que ces dernières soient normales ou spéciales. A défaut, et sauf si le contrat prévoit expressément que ces travaux restent à la charge du maître d'ouvrage, le constructeur ne pourra pas réclamer une rémunération complémentaire, au titre des fondations spéciales que la construction nécessiterait. Mais cela s’appliquera seulement si l'étude de sol a été réalisée avant la signature du CCMI.

 

Le saviez vous ?

Le saviez vous ?

Dans quels cas le maître d'ouvrage doit-il payer plus ?

Le constructeur peut faire payer les travaux supplémentaires au maître d'ouvrage, si et seulement si, le contrat comporte la description et le chiffrage des travaux, dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, accompagné d'une clause manuscrite, spécifique et paraphée, par laquelle il en accepte le coût et la charge. De plus, la notice descriptive doit elle-même comporter, de la main du maître d'ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge et qui ne sont pas compris dans le prix convenu.

 

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