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La vraie valeur, c’est celle à laquelle on a conclu une vraie vente

Lundi 19 août 2013

La valeur marchande d’un bien immobilier - autrement appelée valeur vénale immobilière - est la rencontre d’une offre (des propriétaires désireux de vendre leur maison ou appartement) et d’une demande (des acquéreurs ou investisseurs potentiels). Sur le plan théorique, l’évaluation de la valeur découle de cette loi de libre marché. On a coutume à dire que la vraie valeur, c’est celle à laquelle on a conclu une vraie vente ! En pratique, la valorisation passe par la prise en compte de critères précis sur le bien immobilier et son environnement. La valeur trouvée est, ensuite, affinée par des méthodes d’évaluation.

 

 

Valeur vénale : entre loi du marché et prise en compte de critères précis

Estimer la valeur vénale d’un bien immobilier nécessite de comprendre ce qui se passe sur le marché immobilier local. Mais ce n’est pas suffisant. L'expert évaluateur doit considérer, dans son approche, une multitude de critères plus ou moins objectifs. Ces critères sont quantitatifs (la superficie, le nombre de pièces, etc.) et qualitatifs (ensoleillement, agencement des pièces, état technique du bâtiment, etc.). Ils portent sur le bien immobilier et sur son environnement.

 

Valeur vénale : les 2 méthodes principales de valorisation

La méthode par comparaison directe est la plus courante. Il s’agit, pour l’expert évaluateur, de comparer le bien estimé à d’autres. Ces derniers sont présents dans les bases de référence de l’expert. Ils comportent des caractéristiques identiques et ont été récemment vendus. L’application de cette méthode suppose que le bien soit libre de tout locataire. Si le bien est loué, ou comporte une forte valeur locative potentielle, l’expert évaluateur peut utiliser la méthode dite par capitalisation du revenu. L’expert envisage alors un taux de rendement du bien, en imaginant les loyers qu'il pourrait générer et extrapole une valeur.

 

Valeur vénale estimée versus valeur vénale attendue

Les résultats trouvés permettent d’inscrire la valeur du bien dans une fourchette plus ou moins large. L’expert prend généralement le parti de s’engager sur une valeur, qui, bien sûr, est dans la fourchette, mais qui tient aussi compte des objectifs de son client. En pratique, il y a, en effet, plusieurs valeurs, selon la façon dont on la regarde, ou ce qu’on souhaite en faire. Un contribuable cherchera une valeur, en fourchette basse, pour optimiser sa fiscalité ISF. Un vendeur voudra fixer son prix de mise en vente, sur la base d’une valeur, en fourchette haute. C’est là une des difficultés du métier d’expert : avoir une approche scientifique et une approche humaine non complaisante.

 

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L'expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d'un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.

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