Comment calculer vos frais de notaire pour un achat immobilier ?
En France, toute transaction immobilière, c’est à dire l’achat d’une maison ou d’un appartement, dans l’immobilier neuf comme ancien, doit passer devant un notaire.
Les différentes voies d’acquisition d’un logement
Lorsqu’on souhaite se lancer dans l’acquisition, ou la vente d’un bien immobilier, il est important de connaitre toutes les étapes et de se renseigner sur les différentes voies à disposition.
La première étape est l’offre d’achat. Puis, il existe l’avant-contrat, avant la signature de l’acte définitif de vente. Enfin, l’acte définitif de vente, qui conclut la vente du bien. On dit aussi la réitération authentique de la vente.
L’offre d’achat est une proposition chiffrée, soumise par l’acheteur au vendeur, lors des négociations sur le prix de vente du bien immobilier. Le processus de vente est ainsi engagé.
Une offre verbale n’a aucune valeur juridique. L’acheteur, lorsque l’offre est écrite, s’engage bien plus qu’il ne le croit. Elle a pratiquement la valeur d’un compromis de vente. Si elle est acceptée par le vendeur, la vente est considérée comme conclue.
L’offre est caduque si :
L’offre d’achat ou la promesse d’achat doit – a minima – contenir les éléments suivants :
Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente, est la voie la plus courante pour acquérir un bien immobilier. Il précise les modalités de la vente envisagée (personnalité des parties, objet, servitudes éventuelles, date, prix, clauses suspensives à purger, droit de péremption de l’administration, date de réitération prévue…).
Le compromis de vente est un contrat par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent de manière définitive à acquérir/ vendre le logement, à un prix donné.
Ce compromis permet de débuter le processus de vente, tout en laissant au notaire un délai suffisant (2 à 3 mois généralement) pour élaborer l’acte définitif de vente : dossier administratif, levée des réserves sur le bien…
Il existe autant d’exemplaires de ce compromis que de signataires. La signature peut se réaliser :
Signer le compromis devant le notaire accélère le processus pour réserver le bien immobilier, car l’indemnité d’immobilisation est immédiatement encaissée par le notaire.
L’indemnité d’immobilisation s’élève entre 5 et 10 % du prix de vente. Elle représente un dépôt de garantie.
L’acheteur doit ainsi la verser soit :
Le délai de rétractation est de 7 jours, à partir de la réception du recommandé avec accusé de réception du compromis, signé par le vendeur.
En cas de rétractation, au delà de ce délai, l’acheteur perd l’indemnité d’immobilisation, sauf si des clauses suspensives n’ont pas été réalisées (le prêt n’a pas été accordé, par exemple).
Si le vendeur se rétracte, l’acquéreur peut l’obliger à vendre le bien, devant un tribunal. Il peut également réclamer des dommages et intérêts.
Le compromis de vente contient la description du bien, les clauses obligatoires et spécifiques, les diagnostics immobiliers, et le descriptif détaillé du bien.
Il arrive aussi qu’il n’y ait aucun engagement écrit, avant la vente chez le notaire. Et que cette vente se fasse ainsi directement.
C’est cependant assez rare. Il est en effet courant que le compromis marque aussi la date, à partir de laquelle le notaire notifie à l’administration la vente envisagée, par exemple lorsque le bien est situé dans une zone d’intervention foncière (droit de préemption). Lorsque l’acquéreur met en place une demande de financement (le cas le plus courant), le compromis de vente est également nécessaire à l’instruction du dossier, par l’organisme prêteur.
La promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur. Celui-ci promet de réserver le bien immobilier à l’acheteur, pendant un délai et à un prix fixés par les deux parties.
La signature de la promesse de vente s’effectue devant le ou les notaires, ou sous seing privé (l’acheteur doit procéder à l’enregistrement de la promesse auprès des impôts sous 10 jours maximum).
Ce document se transforme en véritable compromis de vente, lorsque, in fine, la deuxième partie y appose sa signature, après avoir apporté les précisions qu’on trouve habituellement sur un compromis (clauses suspensives à purger : permis de construire à obtenir, financement etc.).
Il existe autant d’exemplaires de la promesse unilatérale de vente que de signataires.
Un délai est proposé, pour lever l’option (confirmer la vente).
C’est lors de la signature de l’acte de vente, que le versement de la totalité du prix de vente s’effectue, en général (sauf disposition différente).
L’avant contrat de vente (ou compromis) peut être annulé pour plusieurs raisons, non sans conséquences :
La promesse unilatérale ne constitue qu’un engagement de l’acquéreur, pour une durée donnée (le vendeur restant libre).
Ce genre d’engagement partiel, de l’acquéreur seulement, peut, par exemple se justifier si le vendeur est une indivision, dans laquelle il faut recueillir un grand nombre de signatures, avant de revenir vers l’acquéreur, pour un véritable compromis de vente (ou même pour la vente, en direct).
Ce document se transforme en véritable compromis de vente, lorsque, in fine, le vendeur y appose sa signature, après avoir apporté les précisions qu’on trouve habituellement sur un compromis (servitudes etc.).
L’acte de vente est la conclusion de la vente entre le vendeur et l’acheteur. Au préalable, avant la signature de l’acte de vente, le notaire procède à des vérifications. Le contrat et les documents annexes sont-ils valides ?
L’acte de vente est signé par le vendeur et l’acquéreur, devant le notaire du vendeur ou les notaires (des deux parties). Dès la signature de l’acte, le transfert de propriété est immédiat. Le vendeur doit remettre les clés à l’acquéreur, devenu pleinement propriétaire du bien. L’acheteur doit verser le montant du prix de vente restant du prix de vente, ainsi que les frais de notaire, comprenant les taxes, les droits de mutation, les frais liés à l’emprunt, les honoraires et les frais administratifs.
L’acte est ensuite archivé par le notaire, qui réalise l’enregistrement de la vente, et sa publication à la conservation des hypothèques. Chaque partie doit conserver sa copie.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
En France, toute transaction immobilière, c’est à dire l’achat d’une maison ou d’un appartement, dans l’immobilier neuf comme ancien, doit passer devant un notaire.
Si l’on vulgarise, les frais de notaire représentent la somme versée au notaire dans le cadre d’une transaction immobilière.
L’achat d’un logement génère des frais qui, suivant l’article 1593 du code civil, sont imputables à l’acheteur : les frais de notaire.
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