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Les différentes voies d'acquisition d'un logement

Les différentes voies d'acquisition d'un logement

Les différentes voies d’acquisition d’un logement
voies d'acquisition d'un logement

Lorsqu’on souhaite se lancer dans l’acquisition, ou la vente d’un bien immobilier, il est important de connaitre toutes les étapes et de se renseigner sur les différentes voies à disposition.

La première étape est l’offre d’achat. Puis, il existe l’avant-contrat, avant la signature de l’acte définitif de vente. Enfin, l’acte définitif de vente, qui conclut la vente du bien. On dit aussi la réitération authentique de la vente.

L’offre d’achat

L’offre d’achat est une proposition chiffrée, soumise par l’acheteur au vendeur, lors des négociations sur le prix de vente du bien immobilier. Le processus de vente est ainsi engagé.

Une offre verbale n’a aucune valeur juridique. L’acheteur, lorsque l’offre est écrite, s’engage bien plus qu’il ne le croit. Elle a pratiquement la valeur d’un compromis de vente. Si elle est acceptée par le vendeur, la vente est considérée comme conclue.

L’offre est caduque si :

  • le vendeur n’a pas donné sa réponse par écrit ;
  • le vendeur n’a émis aucune contre proposition ;
  • le vendeur n’a pas donné de réponse dans les délais fixés dans l’offre d’achat.

L’offre d’achat ou la promesse d’achat doit – a minima – contenir les éléments suivants :

  • Le nom de la ou des personnes qui se proposent d’acquérir le bien ;
  • La désignation précise du bien (adresse, n° de lot, surface, emplacement exact, nombre de pièces, en sorte qu’aucune confusion n’existe, sur la nature du bien et son contour) ;
  • le prix proposé ;
  • le financement envisagé et les éventuelles conditions suspensives ;
  • la durée de validité de l’offre ;
  • et la date de réitération envisagée.

Le compromis de vente

Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente, est la voie la plus courante pour acquérir un bien immobilier. Il précise les modalités de la vente envisagée (personnalité des parties, objet, servitudes éventuelles, date, prix, clauses suspensives à purger, droit de péremption de l’administration, date de réitération prévue…).

Le compromis de vente est un contrat par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent de manière définitive à acquérir/ vendre le logement, à un prix donné.

Ce compromis permet de débuter le processus de vente, tout en laissant au notaire un délai suffisant (2 à 3 mois généralement) pour élaborer l’acte définitif de vente : dossier administratif, levée des réserves sur le bien…

Il existe autant d’exemplaires de ce compromis que de signataires. La signature peut se réaliser :

  • Chez le notaire (celui du vendeur, ou les notaires des deux parties) ;
  • Sous seing privé, entre l’acheteur et le vendeur.

Signer le compromis devant le notaire accélère le processus pour réserver le bien immobilier, car l’indemnité d’immobilisation est immédiatement encaissée par le notaire.

L’indemnité d’immobilisation s’élève entre 5 et 10 % du prix de vente. Elle représente un dépôt de garantie.

L’acheteur doit ainsi la verser soit :

  • devant le notaire, à la signature du compromis. Celui-ci encaisse et verse la somme sous un compte séquestre, qui sera débloqué au moment de la signature de l’acte définitif ;
  • par chèque, remis au notaire à la fin du délai de rétractation.

Le délai de rétractation est de 7 jours, à partir de la réception du recommandé avec accusé de réception du compromis, signé par le vendeur.

En cas de rétractation, au delà de ce délai, l’acheteur perd l’indemnité d’immobilisation, sauf si des clauses suspensives n’ont pas été réalisées (le prêt n’a pas été accordé, par exemple).

Si le vendeur se rétracte, l’acquéreur peut l’obliger à vendre le bien, devant un tribunal. Il peut également réclamer des dommages et intérêts.

Le compromis de vente contient la description du bien, les clauses obligatoires et spécifiques, les diagnostics immobiliers, et le descriptif détaillé du bien.

Il arrive aussi qu’il n’y ait aucun engagement écrit, avant la vente chez le notaire. Et que cette vente se fasse ainsi directement.

C’est cependant assez rare. Il est en effet courant que le compromis marque aussi la date, à partir de laquelle le notaire notifie à l’administration la vente envisagée, par exemple lorsque le bien est situé dans une zone d’intervention foncière (droit de préemption). Lorsque l’acquéreur met en place une demande de financement (le cas le plus courant), le compromis de vente est également nécessaire à l’instruction du dossier, par l’organisme prêteur.

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur. Celui-ci promet de réserver le bien immobilier à l’acheteur, pendant un délai et à un prix fixés par les deux parties.

La signature de la promesse de vente s’effectue devant le ou les notaires, ou sous seing privé (l’acheteur doit procéder à l’enregistrement de la promesse auprès des impôts sous 10 jours maximum).

Ce document se transforme en véritable compromis de vente, lorsque, in fine, la deuxième partie y appose sa signature, après avoir apporté les précisions qu’on trouve habituellement sur un compromis (clauses suspensives à purger : permis de construire à obtenir, financement etc.).

Il existe autant d’exemplaires de la promesse unilatérale de vente que de signataires.

Un délai est proposé, pour lever l’option (confirmer la vente).

C’est lors de la signature de l’acte de vente, que le versement de la totalité du prix de vente s’effectue, en général (sauf disposition différente).

L’avant contrat de vente (ou compromis) peut être annulé pour plusieurs raisons, non sans conséquences :

  • La vente n’est pas confirmée par l’acquéreur dans le délai de rétractation.
  • Le vendeur change d’avis et ne souhaite plus vendre son bien, avant la levée d’option de l’acheteur. Dans ce cas, l’acquéreur récupère l’indemnité d’immobilisation, et peut même réclamer au vendeur des dommages et intérêts.
  • Le vendeur change d’avis et ne souhaite plus vendre son bien, après la levée d’option de l’acheteur. L’acheteur récupère l’indemnité d’immobilisation, et peut forcer la vente, après passage au Tribunal de grande instance. Il peut également réclamer des dommages et intérêts.

La promesse unilatérale d’achat

La promesse unilatérale ne constitue qu’un engagement de l’acquéreur, pour une durée donnée (le vendeur restant libre).

Ce genre d’engagement partiel, de l’acquéreur seulement, peut, par exemple se justifier si le vendeur est une indivision, dans laquelle il faut recueillir un grand nombre de signatures, avant de revenir vers l’acquéreur, pour un véritable compromis de vente (ou même pour la vente, en direct).

Ce document se transforme en véritable compromis de vente, lorsque, in fine, le vendeur y appose sa signature, après avoir apporté les précisions qu’on trouve habituellement sur un compromis (servitudes etc.).

L’acte de vente

L’acte de vente est la conclusion de la vente entre le vendeur et l’acheteur. Au préalable, avant la signature de l’acte de vente, le notaire procède à des vérifications. Le contrat et les documents annexes sont-ils valides ?


L’acte de vente est signé par le vendeur et l’acquéreur, devant le notaire du vendeur ou les notaires (des deux parties). Dès la signature de l’acte, le transfert de propriété est immédiat. Le vendeur doit remettre les clés à l’acquéreur, devenu pleinement propriétaire du bien. L’acheteur doit verser le montant du prix de vente restant du prix de vente, ainsi que les frais de notaire, comprenant les taxes, les droits de mutation, les frais liés à l’emprunt, les honoraires et les frais administratifs.


L’acte est ensuite archivé par le notaire, qui réalise l’enregistrement de la vente, et sa publication à la conservation des hypothèques. Chaque partie doit conserver sa copie.

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