Expertise immobilière notariale
L’expertise immobilière notariale permet au notaire d’estimer la valeur d’un bien, sans aucune garantie d’exactitude, grâce à une base de données.
Comment aider ses enfants à devenir propriétaires ?
Les prix de l’immobilier ayant fortement augmenté, les donations effectuées par des parents à leurs enfants, pour les aider à accéder à la propriété, sont devenues plus fréquentes.
Les parents, pour cela, ont deux possibilités “classiques”, qui peuvent se cumuler : soit le don d’argent – jusqu’à 31.865 euros, à condition que le parent soit âgé de moins de 80 ans, et que l’enfant soit majeur – , soit la donation-partage. Mais il existe d’autres options, comme la création d’une SCI ou le don de la nue-propriété du bien.
La donation classique permet aux parents de donner, à chacun de leurs enfants, jusqu’à 100.000 euros en toute franchise de droits. Il est possible de renouveler l’opération tous les 15 ans. Cependant, il faut déclarer la donation à la recette des impôts, sous peine d’avoir de mauvaises surprises. En effet, en cas de décès du donateur, si la donation n’a pas été déclarée, elle ne prendra effet qu’à partir du décès, dans l’exonération. De plus, s’il y a plusieurs enfants, il est vivement conseillé de réaliser une donation-partage. Cette opération permet de figer la donation au jour de sa réalisation.
Il est également possible d’effectuer un prêt, pour aider son enfant à acheter un bien immobilier. Cependant, il faut prendre des précautions, par la rédaction d’une reconnaissance de dette, dans laquelle sont spécifiées les différents modalités du prêt. Pour que cela ne soit pas pris pour une donation déguisée, il est possible de prévoir un prêt à 0 %, les deux premières années, puis un taux de 1 ou 2%. Il faut veiller au remboursement du prêt, et le déclarer au fisc. Ainsi, en cas de décès, sa valeur initiale sera pris en compte. Le prêt ne pourra pas être considéré comme une donation, et réévalué lors de la succession.
Constituer une Société Civile Immobilière (SCI) est plus complexe, mais elle présente un intérêt fiscal non négligeable. La création d’une SCI permet à un parent d’acquérir, avec son enfant, un ou plusieurs biens, puis de lui céder ses parts, tout en jouissant d’avantages supplémentaires par rapport à une donation classique. La valeur des biens immobiliers détenus en SCI est minorée de 10 % en comparaison avec des biens détenus en direct. De plus, elle est diminuée du montant du prêt, qui a été contracté pour les acheter.
Une autre solution s’offre aux parents, désirant aider leurs enfants à accéder à la propriété : donner la nue-propriété du bien. Dans ce cas de figure, les parents gardent l’usufruit, soit la jouissance du bien. L’enfant, quant à lui, devient propriétaire des murs. Cette opération présente également un intérêt fiscal, car la valeur de la nue-propriété est moins élevée que celle d’un bien acheté en pleine propriété, le calcul étant réalisé à partir d’un barème spécifique. L’enfant, aux décès de ses parents, peut devenir propriétaire du bien, sans frais.
Peu importe l’option choisie par les parents et leurs enfants, il est utile, voire indispensable de faire appel à un expert immobilier, pour qu’il évalue la valeur vénale immobilière du ou des biens immobiliers. Il utilise des méthodes avérées, et prend en compte, dans son évaluation, des critères comme l’environnement, la localisation du bien, l’ensoleillement, ou encore l’état technique. Son estimation de valeur vénale, neutre et indépendante, permet notamment d’éviter des redressements fiscaux, inévitables en cas d’erreur de valorisation.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
L’expertise immobilière notariale permet au notaire d’estimer la valeur d’un bien, sans aucune garantie d’exactitude, grâce à une base de données.
ISF : évaluer son patrimoine immobilier, qui constitue le gros du patrimoine, est un bon moyen d’éviter les problèmes avec l’administration fiscale.
L’ISF désigne l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. Il est versé par les contribuables dont le patrimoine s’élève à plus de 1.300.000 euros.
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