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Immobilier : les principales mesures de la loi ALUR

Immobilier : les principales mesures de la loi ALUR

Immobilier : les principales mesures de la loi ALUR
mesures de la loi ALUR

Le Parlement a adopté, de manière définitive, le jeudi 20 février 2014, le projet de loi ALUR, (Accès au logement et urbanisme rénové), proposé par la ministre du logement, Cécile Duflot.

Les objectifs de cette loi sont multiples : réguler le marché locatif, protéger les citoyens contre les abus, encourager la construction, réglementer les professions immobilières et modifier les règles d’urbanisme. Quelles sont les principales mesures de la loi ALUR qui seront mises en place à partir de septembre 2014 ?

Loi ALUR : le dispositif d’encadrement des loyers

Dans les zones dites «tendues», concernant 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants, les préfets doivent fixer chaque année par décret un loyer médian de référence, majoré de 20 %. Les propriétaires doivent fixer leurs loyers conformément à ce loyer de référence.

Il est possible d’ajouter un complément de loyer exceptionnel, s’il est justifié (logement bien localisé ou confortable). Cependant, le locataire peut contester ce complément, auprès de la commission départementale de conciliation, dans un délai de 3 mois après la signature du bail. Un loyer plancher est également fixé, inférieur de 30 % au loyer médian. Il a pour objectif de permettre aux bailleurs de demander une augmentation du loyer, s’il est sous-évalué.

Le dispositif entrera en vigueur au fur et à mesure, et devrait être effectif dès l’automne 2014. Les agglomérations de plus de 50.000 habitants devront se doter d’un observatoire des loyers. 19 sites pilotes sont d’ailleurs déjà mis en place.

Loi ALUR : la garantie universelle des loyers

La garantie universelle des loyers (GUL), gratuite et publique, concernera la totalité du parc privé. Elle entrera en vigueur lorsque la mission de préfiguration pour la création d’une agence d’Etat en charge de l’administration de la GUL sera terminée, d’ici au 1er janvier 2016. Son objectif est de protéger les propriétaires des loyers impayés, pendant 18 mois, dans la limite d’un loyer médian de référence, et après une franchise d’un mois.

Loi ALUR : les changements prévus au niveau des relations entre propriétaires et locataires

Dorénavant, les modèles types d’état des lieux et de bail seront définis par décret. Le loyer médian de référence, le loyer versé par le locataire précédent et, le cas échéant, le choix du bailleur de renoncer à la garantie universelle des loyers devront figurer sur le bail.

La liste complète des pièces exigibles du locataire, ainsi que la caution, seront définies par décret. Le délai de préavis, pour quitter la location, passe à un mois, dans les zones tendus. Les propriétaires n’auront plus qu’un mois pour restituer la caution, s’il n’y a aucunes réserves émises lors de l’état de sortie.

Si le bailleur ne restitue pas la caution, pour des raisons non recevables, des pénalités sont prévues, de 10 % du montant du dépôt de garantie, par mois de retard.

La location meublée aura les mêmes obligations que la location libre, pour l’état des lieux et les obligations des parties, entre autres.

La location meublée touristique (excepté lorsqu’il s’agit de la résidence principale du loueur), sera régie par de nouvelles règles, dans les zones tendues, les communes de plus de 200 000 habitants, dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne.

La vente à la découpe seront mieux encadrées. Les personnes âgées locataires, notamment, seront protégées.

Dans des contextes d’expulsions, les commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives devront, de manière systématique, être averties.

La création d’un statut de la colocation permet d’encadrer les contrats multiples, entre les colocataires et le propriétaire.

Ces changements décourageront-ils les investisseurs locatifs ?

Loi ALUR : la réforme des copropriétés

Un registre d’immatriculation des copropriétés est instauré. Il devra être prêt avant la fin de l’année 2016 pour les syndicats de copropriétaires de plus de 200 lots, avant fin 2017 pour les syndicats de plus de 52 lots et avant fin 2018 pour les autres.

Le syndic ne pourra facturer des frais supplémentaires que pour certaines prestations, clairement définies dans un décret. Le forfait annuel pour la gestion courante n’est pas concerné.

Chaque copropriété devra avoir un compte bancaire bien distinct, ouvert par le syndic. Les copropriétés de moins de 15 lots ne sont pas concernées. Il sera possible de dématérialiser les convocations aux assemblées générales.

Afin de réaliser, entre autres, un plan pluriannuel de travaux, un diagnostic technique global pourra être effectué.

Loi ALUR : les nouvelles règles pour les professionnels de l'immobilier

De nouvelles règles font leur apparition, pour les professionnels de l’immobilier :

  • les marchands de liste devront présenter uniquement des logements dont ils ont le mandat exclusif ;
  • les frais d’agence, lors de la location du logement, seront à la charge du bailleur, excepté les frais liés à l’état des lieux, la rédaction du bail, la visite du bien et la constitution du dossier du locataire, qui seront partagés entre les deux parties ;
  • les professionnels de l’immobilier devront suivre une formation continue ;
  • les professionnels de l’immobilier seront représentés par un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, qui devra veiller à la moralité et à la compétence de ces derniers.

Loi ALUR : lutter contre l’habitat indigne et modifications liées au logement social

La loi ALUR prévoit la prolongation de la trêve hivernale, soit 15 jours de plus. Elle dure ainsi jusqu’au 31 mars de chaque année.

Le délai grâce maximal, pour quitter un logement suite à une décision d’expulsion, est de 3 ans, pour prendre en compte un recours Dalo (Droit au logement opposable).

Les marchands de sommeil, qui ont fait l’objet d’une condamnation, ne pourront plus acheter de logements destinés à la location, pendant une durée de 5 ans.

Le propriétaire d’un logement indécent, qui n’engagera pas de travaux pour le rénover, et cela malgré les injonctions des pouvoirs publics, devra débourser une astreinte de 1.000 euros par jour de retard. Le cas échéant, le versement des allocations logement sera consigné auprès d’un tiers.

Un dossier unique devra être rempli par le demandeur de logement social, même si celui-ci fait des demandes dans plusieurs départements.

Loi ALUR : la réforme des règles d'urbanisme

On constate également plusieurs changements au niveau des règles d’urbanisme:

  • Les plans locaux d’urbanisme seront réalisés à l’échelle de l’intercommunalité, et non plus à celle de la commune. Cependant, ce transfert de compétences ne peut se réaliser si un quart des communes, représentant au moins 20% de la population, s’y oppose.
  • Les coefficients d’occupation des sols et la taille minimale des terrains constructibles n’existent plus.
  • Pour construire sur d’anciennes zones industrielles, une étude sur leur état de pollution devra être réaliser.
  • Deux statuts, sociétés et coopératives, sont crées pour les habitats participatifs, afin de permettre aux particuliers réfléchir, ensemble, à un projet de construction ou d’achat d’un immeuble, où ils habiteront.

Cette réforme est censée lutter contre l’étalement urbain et favoriser la densification des zones pavillonnaires. Ce qui devrait, a priori, favoriser la construction.

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