Maisons individuelles : les arnaques des constructeurs
Faire construire sa maison individuelle est souvent le projet de toute une vie. Ainsi, on espère toujours, que de la signature du contrat de construction (CCMI), jusqu’à la remise des clés, le projet se déroulera sans embûches.
Mais malheureusement, les désillusions, occasionnées par la construction de maisons individuelles, sont assez fréquentes. C’est pourquoi, mieux vaut être préparé à cette éventualité, afin d’éviter tous les désagréments qu’une construction de maison peut occasionner.
L’achat d’une maison peut se faire dans un salon de l’immobilier, ainsi qu’en se rendant dans un village témoin. Les maisons témoins sont construites et exposées, afin de simuler l’aménagement final du logement, bien souvent dans le cadre de programmes de construction de maisons individuelles. Mais il arrive parfois que la maison construite ne ressemble que très peu à la maison témoin visitée : matériaux de moins bonne qualité, non-conformités en tous genres, etc. En effet, les acheteurs signent bien souvent les contrats de manière précipitée, sous l’influence de commerciaux au discours bien rodé. Or, seuls les termes précis du contrat CCMI, ainsi que des plans et descriptifs annexés, engagent le constructeur. Afin d’éviter ce type de désillusion, il est conseillé, avant la signature des éléments contractuels, de demander à consulter le document intitulé “gamme constructeur”. Ce document précise les matériaux utilisés pour la construction de la maison, entre autres à l’aide de photos et d’informations détaillées. De ce fait, en cas d’aménagement non identique entre le contrat de construction de la maison individuelle et la maison témoin, l’acheteur de la maison peut exiger leur remplacement. Le constructeur se sentira sûrement dans l’obligation de pourvoir à ce type de requêtes, de peur que le client ne souscrive alors auprès de la concurrence.
Le permis de construire doit normalement être déposé par le maître d’ouvrage de la maison. Bien souvent, le constructeur propose au maître d’ouvrage de se charger du dépôt du permis de construire de la maison, auprès de la mairie. Dans ce cas-là, le maître d’ouvrage délègue ses pouvoirs au constructeur, ce qui représente un risque, en particulier si le maître d’ouvrage ne vérifie pas chaque détail du projet.
Avant le démarrage du chantier, il est vivement conseillé de faire réaliser une étude de sol. L’étude de sol vise à déterminer la nature exacte d’un sol, à savoir sa capacité de résistance, sa densité, sa composition et la profondeur des couches de sol dures. Le géotechnicien qui se charge de réaliser l’étude de sol, indique dans un rapport détaillé la profondeur minimale à respecter, dans le cadre de l’édification des fondations de la maison. Si le constructeur ne fait pas réaliser d’étude de sol préalable, afin de limiter les coûts de construction, il met en péril l’intégrité de l’édifice. Le constructeur engage sa responsabilité, en cas de désordres constatés sur la construction neuve (fissures par exemple). Il est utile de savoir que si le constructeur refuse de prendre en charge les sommes relatives à l’étude de sol, le maître d’ouvrage est en droit de le contraindre à régler la facture, par voie judiciaire.
Avant le début du chantier de construction de sa maison individuelle, le maître d’ouvrage, doit vérifier les garanties souscrites par le constructeur choisi. Tout constructeur doit disposer d’une garantie de livraison, or il s’avère que 35% des habitations construites, en sont dépourvues. La garantie de livraison permet, en cas de dépôt de bilan du constructeur, d’être assuré du financement des travaux restants, par l’assureur de l’entreprise défaillante. Cette garantie est donc primordiale, tout comme l’assurance dommages-ouvrage. Il est à savoir que le prix de l’assurance dommages-ouvrage du constructeur, donne une indication quant à d’éventuelles défaillances passées. Le montant de l’assurance ne doit pas dépasser 3% de la valeur totale de la maison. Enfin, malgré la mise en pratique, toutes ces précautions et en présence d’un abandon de chantier, le maître d’ouvrage doit lui-même choisir le repreneur des travaux, c’est à dire qu’il ne doit pas laisser l’assureur s’en charger, qui bien souvent, cherche à réduire ses dépenses.
Comme le précise la loi, tout retard de livraison de la maison, donne lieu au paiement de pénalités au maître d’ouvrage. La pénalité minimale, à la charge du constructeur, équivaut à 1/3.000 du prix d’achat de la maison, par jour de retard pris (soit 100 euros pour une maison de 300.000 euros). En général, ce sont les intempéries qui freinent l’avancée de la construction. Mais les constructeurs ont parfois tendance à en abuser, les intempéries pouvant justifier le report de la livraison de la maison et ne donnant pas lieu au paiement de pénalités. A titre d’exemple, concernant l’encadrement des intempéries, la pluie est comptabilisée par heure, dans la mesure où les précipitations sont au moins égales à 1 millimètre, pendant cette période. Le gel est également soumis à une stricte réglementation. Le maître d’ouvrage dispose de 5 ans, afin de s’assurer de l’exactitude des faits, revendiqués par le constructeur. Pour ce faire, le maître d’ouvrage peut se rapprocher des stations météo de sa région, dans le but de vérifier les données du constructeur. L’autre solution consiste à obtenir les renseignements auprès des caisses d’allocation du bâtiment, afin de savoir si les jours chômés par les artisans, ont bel et bien été déclarés. Dans le cas contraire, la justice se prononcera généralement en faveur du maître d’ouvrage.
Tout constructeur doit légalement proposer à son client un prix ferme définitif. Ainsi, les coûts supplémentaires n’ont normalement pas lieu d’exister, puisque le contrat, cadre légal de construction de maison individuelle, définit et détaille, de manière explicite, l’ensemble des prestations comprises et non-comprises, dans le marché. Mais il peut exceptionnellement arriver que les constructeurs, afin de proposer les plus bas prix, n’hésitent pas à faire l’impasse sur certains aspects de la construction. Le contrat ne mentionne volontairement pas les travaux qui restent à la charge du maître d’ouvrage, comme par exemple les peintures intérieurs, les revêtements de sols, ou encore le déblaiement des gravats. Tous les aménagements qui ne sont pas chiffrés, ou qui ne sont pas inscrits comme étant à la charge du maître d’ouvrage, doivent être financés par le constructeur. En cas de refus du constructeur, concernant le paiement des dépenses nécessaires, mais volontairement omises dans le contrat de CCMI, le maître d’ouvrage est en droit de porter l’affaire en justice.
Lors de la phase de réception de la maison neuve, qui précède la remise des clés, le maître d’ouvrage doit identifier les éventuels défauts de construction, malfaçons et non-conformités. Le maître d’ouvrage, accompagné du constructeur, parcoure la construction. Le maître d’ouvrage dispose ensuite d’un délai légal de 8 jours, afin de signaler au constructeur, au titre de « réserves », les défauts, malfaçons, non-conformités, voire désordres constatés, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le constructeur peut également proposer au maître d’ouvrage d’être assisté par un expert extérieur, le jour de réception de la maison. Mais cette méthode s’avère bien souvent être une forme de ruse, visant à faire perdre, au maître d’ouvrage, le bénéfice du délai légal de huit jours, pour dénoncer ses réserves et, en cas d’absence de réserves le jour de la réception, le constructeur peut ainsi exiger le paiement du solde du marché, à la remise des clefs, sans que le maître d’ouvrage puisse retenir le dépôt de garantie légal, des réserves, de 5%. Le constructeur peut aussi imposer la remise des clés de la maison, uniquement en échange des 5% du prix, même en cas de défauts sur la construction. Cette pratique doit absolument être refusée.
Les arnaques des constructeurs de maisons individuelles sont plutôt monnaie courante, bien qu’elles ne soient pas systématiques. En cas de problèmes dans le cadre de la construction d’une maison individuelle, il est essentiel de se faire assister par un professionnel du métier. Ainsi,un expert bâtiment indépendant doit être contacté en priorité. L’expert bâtiment est un spécialiste indépendant, capable de conseiller le maître d’ouvrage, durant toutes les étapes de la construction de sa maison. En amont du chantier, en cas de litige avec le constructeur, en présence de malfaçons de la construction, etc. l’expert assiste le maître d’ouvrage dans ses choix quotidiens, grâce à ses compétences et connaissances avérées.
Assistance réception logement
L’assistance réception logement neuf aide les propriétaires à réceptionner une maison, un appartement, des travaux ou un chantier. Cette expertise permet d’anticiper, déceler et surmonter les éventuels problèmes ainsi que résister à la pression des professionnels de la construction, notamment en cas de chantage tel que «remise des clefs, contre chèque de solde», même quand il existe des réserves.
Une récente étude organisée par Ipsos pour Axa Protection Juridique sur “les Français et la défense de leurs droits”, met en évidence que plus de la moitié des Français ont dû faire face à un litige lié au logement. Pourtant, il est possible de faire de l’immobilier un plaisir, plutôt qu’une source de stress.
Les constructions de maisons individuelles sont très encadrées. Le droit de la construction comportant une part importante, en fait, de droit de la consommation.
Après la faillite de leur promoteur en 2010, 52 acheteurs d’un programme immobilier à Cutry, en Lorraine, ne pourront jamais jouir de leur bien. Comble de l’ironie, ils sont même dans l’obligation de financer la démolition des logements !
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