Trouvant son cadre juridique dans l’article 1792-6 du Code civil, la garantie de parfait achèvement oblige le constructeur, ou l’entreprise à qui est confié un marché de travaux, à reprendre les non-conformités visées au titre des réserves dans le procès-verbal de réception, comme les défauts apparus sur l’ouvrage durant la première année suivant la réception.
La garantie de parfait achèvement, souvent identifiée sous l’acronyme GPA, impose au constructeur de réparer toutes les malfaçons survenues durant cette période, quelles que soient leur importance et leur nature.
La garantie de parfait achèvement représente le délai de garantie d’un an du constructeur et correspond aussi au délai d’action dont dispose le maître d’ouvrage, pour dénoncer les désordres. La jurisprudence rappelle ainsi que la garantie de parfait achèvement doit être mise en oeuvre dans le respect du délai prévu par la loi (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 janvier 1997, 95-10.097 et 17 mai 1995, 93-16.568).
Le maître d’ouvrage et le constructeur se mettent généralement d’accord sur la nature des travaux à réaliser pour corriger les désordres et les délais d’exécution. Néanmoins, il appartient seulement au constructeur de démontrer que les travaux de reprise ont bien été réalisés (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 01 avril 1992, 90-18.498).
Si la mise en demeure du maître d’ouvrage reste infructueuse, il peut faire intervenir, aux frais et risques de l’entreprise défaillante, une tierce entreprise, comme le prévoit l’alinéa 4 de l’article 1792-6 du Code civil. Toutefois, comme aucun délai légal n’y est précisé, sauf accord commun des parties, le délai considéré comme normal pour la réparation des défauts de construction est de 60 jours, à compter de la réception du procès-verbal (norme NF P003-001). Il est précisé que la mise en demeure, pour être recevable, devra être réalisée après la réception (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 04 avril 2001, 99-14.970). En cas d’inexécution des travaux correctifs, une demande de condamnation de l’entreprise de travaux devra être demandée par voie de référé, afin d’obtenir la prescription du délai courant et l’ajout d’un nouveau délai d’un an.
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Le devoir de conseil d’un constructeur est plus ou moins étendu, selon si l'acheteur est un consommateur ou un professionnel. Aussi, le constructeur de maisons individuelles peut s’interroger sur la nature et l’étendue de son devoir d’information et de conseil, à l’égard du maître d’ouvrage.
Tout projet de construction présente des risques que les garanties légales de la construction visent à limiter. Parmi ces garanties, il existe la garantie biennale ou de bon fonctionnement. La garantie biennale prend effet dès réception de l’ouvrage pour une durée de deux ans et couvre les éléments d’équipement endommagés ou non-fonctionnels.
La construction d’une maison est régie par l’ensemble des garanties légales de la construction, à savoir la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement, ainsi que la garantie décennale. Les garanties de la construction visent à protéger la maison neuve des différents vices de construction, susceptibles d’affecter l’ouvrage durant les 10 premières années après la remise des clés.
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