L’impact de l’adresse et de l’environnement sur la valeur d’un bien immobilier
L’adresse et l’environnement d’un bien immobilier sont des éléments à prendre en compte, dans l’évaluation de la valeur vénale d’un logement.
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Comment trouver des références immobilières ?
L’enjeu, quand il s’agit d’acheter ou vendre un bien immobilier est d’arriver à en fixer le prix qui satisfait les deux parties.
Evaluer le juste prix d’une maison ou un appartement est le travail de l’expert immobilier indépendant qui, en plus d’appliquer des méthodes rigoureuses, affine son analyse avec des références relevées sur le marché de biens analogues effectivement vendus (et non sur des annonces).
Différentes méthodes d’évaluation existent et peuvent se recouper afin d’estimer au mieux la valeur d’un logement et minimiser le risque d’erreur. La méthode par comparaison est répandue. Elle consiste à associer le bien immobilier à d’autres biens comparables, récemment vendus, dont le prix de cession réel (différent de la mise à prix) peut être accessible aux experts. Il s’agit de biens ayant des caractéristiques semblables (emplacement, desserte, confort, standing, superficie, ensoleillement, vue, etc.) et localement proches. Les références sont alors des prix de marché réels, constatés lors de transactions immobilières récentes, sur le marché immobilier local.
“Le ralentissement du marché a permis de retrouver des prix raisonnables et des niveaux de loyers plus réalistes à Lyon” peut-on lire dans certaines revues spécialisées dans l’immobilier. Chiffres à l’appui, on nous annonce que depuis novembre 2009 le prix moyen du mètre carré à encore reculé de 0,4% pour atteindre les 2676 euros.
Les statistiques, tout comme les prix de biens immobiliers affichés sur internet ou dans les vitrines des agences immobilières, sont des indicateurs qui permettent d’estimer l’attractivité d’une ville ou d’un quartier. Mais l’approche est macroscopique. Elle reflète davantage les tendances du marché local, que des valeurs de biens immobilières.
Chaque bien immobilier (maison, appartement, loft, etc.) est unique. Pour trouver des valeurs de biens comparables, géographiquement proche et qui ont été vendus récemment, les bases de données des experts immobiliers sont le support le plus approprié.
Les experts immobiliers visitent de nombreux biens, évaluent leurs caractéristiques sur le plan technique et complètent leurs expertises d’une enquête auprès des acteurs locaux (voisins, agents immobiliers, notaires, etc.). Ils répertorient ensuite les valeurs trouvés dans une base de données, qui n’est pas accessible au grand public.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
L’adresse et l’environnement d’un bien immobilier sont des éléments à prendre en compte, dans l’évaluation de la valeur vénale d’un logement.
Immobilier : comment trouver une valeur compatible avec les évolutions du marché ? Immobilier : comment trouver une valeur compatible avec les évolutions du marché
Les prix de l’immobilier, en ce début d’année 2014, évoluent de manière disparate. Selon les villes, ils peuvent se stabiliser, augmenter ou baisser.
LAMY Expertise est un cabinet d’experts en bâtiment indépendants et immobilier agréés, spécialisé depuis 40 ans dans l’ensemble des pathologies du bâtiment et la valorisation de biens.
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