Tout savoir sur le nouveau dispositif Duflot
Le nouveau dispositif Duflot remplace le dispositif « Scellier » avec des conditions différentes. Il prendra effet à partir de janvier 2013.
Immobilier : le concept Community land trust
Acheter la construction sans le foncier, c’est le principe étonnant du Community land trust, qui permet, à des ménages aux revenus modestes, d’accéder à la propriété immobilière. Le Community Land Trust existe depuis 40 ans aux Etats-Unis, et pourrait, enfin, voir le jour en France, dans le cadre de la loi ALUR. Point sur le concept du Community Land Trust.
Le principe du Community Land Trust est simple, en apparence. Cela consiste, pour un organisme à but non lucratif ou « à lucrativité limitée », à acheter un terrain. Sur ce terrain, l’organisme construit un immeuble, ou rénove une construction existante. Ces logements sont ensuite vendus à des familles aux revenus modestes. Les acheteurs deviennent propriétaires des murs, mais pas du terrain, qui demeure la propriété de l’organisme. Ils sont ainsi locataires du foncier, et doivent verser un loyer au Community Land Trust.
Le coût de l’achat du bien immobilier est ainsi réduit, en comparaison avec le marché immobilier, car la valeur du foncier n’en fait pas partie. On constate que la décote est de l’ordre de 20 à 30 %, dans les pays où le concept existe déjà.
En France, il est compliqué de faire une estimation de la décote que pourrait engendrer le Community Land Trust sur les prix de vente. Il faut prendre en compte la zone géographique, et la tension du marché.
Le Community Land Trust est administré, dans les pays où le principe existe, par des organismes à but non lucratif ou à lucrativité limitée. On comptabilise, aux Etats-Unis, par exemple, plus de 250 Community Land Trust.
Outre-Atlantique, ces organismes bénéficient d’aménagements fiscaux, et de subventions publiques. Mais ils doivent lever des fonds, auprès de donateurs privés. Ce financement leur permet de fonctionner : promotion de la vente des logements, et gestion du parc immobilier.
L’article 77 bis de la loi ALUR – adoptée le 20 février 2014 – marque le début de l’adaptation, en France, du principe de Community Land Trust, par la création du statut d’organisme de foncier solidaire (OFS).
Les organismes de foncier solidaire sont des « personnes morales de droit privé sans but lucratif ou à lucrativité limitée agréés par décision administrative ». Les objectifs principaux des OFS sont de :
Les logements vendus en Community Land Trust sont destinés aux ménages aux revenus modestes, voire très modestes, dans des pays comme la Belgique, par exemple.
Aux Etats-Unis, certains états, le Community Land Trust est agrandi aux familles ayant des revenus un peu plus élevés, mais qui ne peuvent accéder à la propriété, de manière classique. Le Community Land Trust est ainsi un tremplin pour les classes moyennes.
Les conditions d’accès, dans le cadre légal, ne sont pas encore entièrement définies, en France. Si le concept de Community Land Trust est administré par une loi spécifique, il est probable qu’un plafond de revenus soit imposé, selon le même principe que le prêt à taux zéro, par exemple. Ou que les conditions d’accès soient définies par les organismes de foncier solidaire.
Les logements mis en vente par Community Land Trust sont destinés à l’habitation. Néanmoins, dans des cas bien spécifiques, les Community Land Trust permettent aux propriétaires de mettre en location leurs logements, par exemple lors de coups durs financiers, ou dans des cas de déménagements impromptus.
En France, les conditions d’utilisation ne sont pas encore clairement définies. Mais il devrait y avoir des actions pour limiter les abus, que ce soit dans des contextes de location ou de revente.
Des règles sont imposées aux propriétaires par le Community Land Trust, afin de perpétuer le schéma et donner la possibilité à d’autres ménages de bénéficier de biens à des prix en dessous du marché.
Les acheteurs doivent s’engager à restreindre les plus-values, lors de la revente du logement. Plusieurs méthodes de calcul existent, dont la méthode par évaluation, qui consiste à évaluer la valeur vénale du bien, à un instant “t” sur le marché de l’immobilier, en enlevant la partie du foncier. Le propriétaire ne doit pas toucher plus de 25 % de plus-values.
En France, cela n’est pas encore déterminé.
En France, de quelques points sont encore à éclaircir, notamment au niveau légal :
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
Le nouveau dispositif Duflot remplace le dispositif « Scellier » avec des conditions différentes. Il prendra effet à partir de janvier 2013.
Un accord de financement a été trouvé entre l’Etat et les collectivités locales. Il consiste à augmenter les droits de mutation.
François Hollande avait annoncé, lors de l’émission Capital sur M6, deux mesures concernant les plus-values immobilières sur les résidences secondaires.
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