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Les clés pour se défendre en cas d'expropriation

Les clés pour se défendre en cas d'expropriation

Les clés pour se défendre en cas d’expropriation

Les clés pour se défendre en cas d’expropriation
se défendre d'une expropriation

L’expropriation est une procédure qui permet à une personne publique (État, collectivités territoriales…) d’imposer à un particulier d’abandonner la propriété de son bien, au terme d’une procédure d’expropriation, suite une enquête publique et à une déclaration d’utilité publique. En contrepartie, la personne publique doit acquérir le bien au juste prix du marché. En l’absence d’accord amiable, c’est le tribunal qui fixe ce prix. 

Comment savoir, pour les futurs propriétaires, si le bien convoité fait partie d’un projet d’expropriation ? Comment se défendre lorsqu’on est menacé d’expropriation ? Que faire pour vendre au juste prix ? Quelques conseils pour faire face à une expropriation.

Avant tout achat immobilier, vérifier si un projet d'expropriation est en cours​

Avant toute acquisition d’un bien, il est judicieux de demander un certificat d’urbanisme à la mairie ou à la Direction Départementale de l’ Équipement, pour s’assurer qu’aucun projet d’expropriation ne soit en cours, sur le terrain désiré.

Il est possible également de se renseigner sur une éventuelle ouverture d’une enquête d’utilité publique. Pour cela, il faut regarder si un avis d’ouverture d’enquête a été publié dans les journaux les plus lus du département. C’est également affiché en mairie et sur les lieux du projet.

Deux signaux doivent alerter le particulier :

  • le logement est à un prix défiant toute concurrence. Il est entouré d’immeubles inhabités. Attention au projet de démolition !
  • le logement se trouve dans un immeuble ancien. Il est au milieu de complexes immobiliers neufs. Méfiance !

Contrôler l'existence d'un droit de préemption

Le droit de préemption donne la possibilité à la collectivité d’être prioritaire dans l’acquisition d’un bien mis en vente, pour réaliser un projet d’intérêt général.

 

Il est ainsi vivement recommandé de demander au notaire qu’il vérifie l’existence d’un droit de préemption, en adressant au maire une déclaration d’intention d’aliéner. Cette déclaration doit indiquer le prix du bien, et les conditions de vente. Si le bien a été vendu sans cette déclaration, le maire peut exercer son droit de préemption.

Comment s'opposer à ce droit de préemption ?​

Si, après vérifications :

  • le bien n’est pas placé dans une zone de préemption ;
  • le signataire n’est pas une personne apte à prendre la décision ;
  • les délais n’ont pas été respectés.

Un recours en annulation de la décision est possible, si l’un des trois cas est avéré, devant le tribunal administratif, dans un délai de deux mois.

Se défendre en démontrant les défauts du projet​

Plusieurs possibilités s’offrent aux expropriés :

  • faire part au commissaire enquêteur, lors de l’enquête préalable, de ses observations, soit par écrit, soit à l’oral, lors des permanences signalées dans l’arrêté préfectoral ;
  • prouver qu’il n’est pas nécessaire d’exproprier l’ensemble du terrain, pour réaliser le projet (les propriétaires peuvent accéder aux conclusions de l’enquête) ;
  • Cependant, ces recours ne suspendent, en aucun cas, la procédure d’expropriation.

 

A savoir : si la réalisation du projet de la commune ne s’est pas fait au bout de cinq ans, l’expropriation est annulée.

Expropriation : comment négocier un juste prix de vente, voire des indemnités ?​

C’est le rôle du juge de l’expropriation de fixer les indemnités. Plusieurs paramètres sont pris en compte, comme la valeur du logement, les frais de déménagement etc. En cas de désaccord, l’exproprié peut faire appel à la Cour d’Appel dans les 15 jours, voire effectuer un pourvoi en cassation, si l’appel n’a pas abouti. Dans tous les cas, la procédure d’expropriation suivra son cours.

Faire évaluer la valeur vénale de son bien immobilier, par un expert immobilier indépendant, est utile pour obtenir une meilleure indemnisation. Ce professionnel estime le juste prix du bien, en fonction de plusieurs éléments quantitatifs et qualitatifs, comme l’état technique du bien, la surface, le nombre de pièce ou encore la proximité des transports, des commerces. Une simple expertise ponctuelle ne suffit souvent pas. L’exproprié a souvent recours à l’expert, pour l’aider à négocier avec l’administration, tout au long de la procédure, en une véritable médiation économique, qui peut durer plusieurs mois (voire années).

L'expertise immobilière qu'il vous faut

Expertise valeur vénale

Expertise de valeur vénale

L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.

En savoir plus sur l'expropriation

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Expropriation : comment réagir ?

Vivre une expropriation n’est jamais plaisant. La contrepartie financière ne suffit pas toujours à ravaler sa rancœur ! Qu’est-ce qu’une expropriation ? Comment cela se passe t-il ? Que faire pour faire valoir ses droits ? Peut-on négocier un rachat au juste prix ?

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