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Détenir un bien à plusieurs : SCI ou indivision ?

Détenir un bien à plusieurs : SCI ou indivision ?

Détenir un bien à plusieurs : SCI ou indivision ?
SCI ou indivision

Plébiscité par les juristes et les comptables, les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont devenues des opérations courantes pour les professionnels et les particuliers. Créer une SCI apparait être la solution idéale pour mieux gérer son patrimoine et en préparer sa transmission

Une SCI permet, en effet, un montage avantageux sur le plan soit juridique, soit fiscal. Elle présente notamment de nombreux avantages par rapport à l’indivision.

L'indivision : une gestion immobilière parfois lourde et fragile

L’indivision est la situation dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s’exercent des droits de même nature appartenant à plusieurs personnes. Sa gestion est lourde car les décisions importantes (travaux, location…) doivent être prises à l’unanimité. Elle est pratique quand tout va bien mais le risque de mésentente entre les co-indivisaires est important. Et en cas de conflit, par exemple un divorce ou une succession, l’un des indivisaires peut obtenir du tribunal la vente du bien.

SCI : éviter les situations de blocage de l'indivision

La SCI permet d’éviter les situations de blocages liées à l’indivision car les droits de propriété de chacun des associés (personne physique ou morale) portent sur les parts sociales de la société et non sur l’immeuble directement. Les associés détiennent des parts et la SCI est propriétaire de l’immeuble. Dans une SCI, c’est la règle de la majorité qui joue pour les prises de décisions importantes, ce qui permet de préserver la pérennité du bien. La gestion est donc plus simple qu’en indivision. Néanmoins, elle ne sert pas toujours l’intérêt de l’associé qui peut éprouver des difficultés à céder ses parts.

Succession : les avantages fiscaux d'une SCI

La transmission d’une SCI peut être fiscalement plus avantageuse qu’une donation d’immeuble. Les droits de donation sont en effet assis sur la valeur vénale des parts sociales de la SCI, particulièrement basse dans les SCI familiales. L’imposition est également faible car les droits de donations sont calculés sur l’actif net de la SCI, c’est à dire la valeur de l’immeuble moins les dettes.

La cession de parts étant fiscalement plus intéressante que celle d’un bien en direct, la SCI constitue donc une bonne solution pour transmettre en douceur un patrimoine à ses héritiers. Mais l’administration fiscale surveille de près ces opérations et il est souvent souhaitable de faire appel aux compétences d’un expert immobilier, notamment pour évaluer la valeur vénale des biens immobiliers, afin d’éviter tout problème.

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Expertise valeur vénale

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L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.

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