5 questions pour réussir une donation immobilière
La transmission du patrimoine immobilier est un acte courant. Découvrez les questions à se poser pour réussir une donation immobilière.
5 questions pour réussir une donation immobilière
A l’approche de la retraite, les parents pensent à transmettre leur patrimoine immobilier, le plus souvent, à leur(s) enfant(s) ou petit(s)-enfant(s).
C’est un geste d’autant plus répandu, lorsqu’il a pour objectif d’aider des proches rencontrant des difficultés, par exemple, pour se loger. La donation immobilière est une opération importante, consistant à léguer une maison ou un appartement. Mais elle est aussi très encadrée et a des conséquences patrimoniales, civiles et fiscales, qu’il faut connaître.
La donation est un mécanisme permettant d’anticiper la transmission du patrimoine immobilier, qui a lieu, en principe, lors de la succession. Il est possible de donner à qui l’on souhaite. Néanmoins, la seule contrainte, pour des parents, est qu’ils ne peuvent, en aucun cas, déshériter leur(s) enfant(s). En effet, les enfants disposent toujours d’une part minimale dans une succession. Il convient donc de ne pas être trop généreux envers des tiers, afin qu’ils ne soient pas lésés à votre décès. Il est conseillé de ne pas donner plus que la “quotité disponible”, c’est à dire la part du patrimoine immobilier dont il est possible d’user librement.
A l’inverse des autres biens (meubles, argents, bijoux, etc.), la transmission du patrimoine immobilier ne peut être réalisée que devant le notaire. Selon la nature du bien donné et la situation familiale, la donation revêt une forme différente et implique une procédure plus ou moins lourde. Lorsqu’il y a plusieurs enfants bénéficiaires de la succession, dans un souci de pacification des relations familiales, les parents optent généralement pour la donation-partage. Afin d’optimiser la fiscalité liée à la transmission du patrimoine immobilier, certains choisissent de faire une donation avec un démembrement de propriété. Pour aller plus loin, voir aussi comment aider ses enfants à devenir propriétaires.
On parle de donation simple lorsqu’un seul donataire – c’est à dire la personne qui reçoit – est concerné. Concernant la donation des terrains et des biens immobiliers, la transaction s’effectue chez un notaire. C’est aussi le cas de la donation-partage, qui est réalisée au profit de plusieurs donataires, comme par exemple ses enfants ou ses petits-enfants. La donation-partage permet d’organiser la succession, afin d’éviter d’éventuels conflits entre ces derniers. La différence entre la donation simple et la donation-partage repose aussi sur les implications civiles : au décès du donateur, dans le premier cas, la donation simple est rapportée à la valeur du patrimoine au jour de la succession et dans le second cas, à sa valeur au jour de la donation. Quoiqu’il en soit, il s’avère indispensable de recourir à l’avis d’un expert en valeur vénale, pour évaluer la valeur d’une maison ou d’un appartement. En savoir plus.
La fiscalité liée à une donation, portant sur un bien immobilier, varie selon le lien entre le donateur et le ou les donataire(s). Le barème fiscal est susceptible d’évoluer et, pour le connaître avec certitude, il est recommandé de se rapprocher de son notaire. Le lien de parenté conditionne également l’abattement qui pourra être déduit. En 2014, son montant est de 100.000 euros pour une donation à un enfant et de 80.724 euros s’agissant d’une donation à un conjoint ou partenaire pacsé. L’abattement est reconstitué tous les 15 ans, c’est à dire qu’un donataire qui réalise une donation en 2014 devra attendre 2029 pour en bénéficier à nouveau. Des conditions spéciales s’appliquent si le donataire est une personne handicapée (abattement supplémentaire de 159.325 euros).
La pratique du démembrement de propriété sur un bien immobilier se retrouve fréquemment lors de donation ou de succession. Le mécanisme consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. Généralement, la nue-propriété est donnée aux enfants et les parents gardent l’usufruit, c’est à dire le droit de jouissance sur la maison ou l’appartement, objet de l’opération. Ainsi, les parents conservent la possibilité d’habiter le logement ou d’en percevoir des loyers locatifs. A leur décès, les enfants nus-propriétaires récupèrent l’usufruit et la pleine propriété se reconstitue. Le principal avantage du recours à une donation avec un démembrement de propriété est de réduire les coûts fiscaux : les droits de donation sont réduits, car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien, mais sur la seule nue-propriété. De plus, au décès du ou des usufruitiers, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété, sans avoir de droits à payer.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
La transmission du patrimoine immobilier est un acte courant. Découvrez les questions à se poser pour réussir une donation immobilière.
Depuis le 1er janvier 2015, la donation d’un terrain à bâtir ou d’un logement neuf s’accompagne d’abattements exceptionnels.
Une expertise de la valeur vénale d’une maison peut être utile préalablement à la donation, pour que le partage s’effectue sans encombre.
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