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Comment estimer la valeur de ma maison ?

Comment estimer la valeur de ma maison ?

Comment estimer la valeur de ma maison ?

Comment estimer la valeur de ma maison ?
estimer la valeur de ma maison

Nombre de circonstances obligent à faire estimer la valeur de sa maison, par un expert indépendant. Cette estimation ou expertise de valeur vénale peut représenter un simple élément d’éclairage ou d’information. Elle peut aussi revêtir un caractère plus formel et plus officiel, lorsqu’il s’agit de convaincre ou de faire plier une partie adverse.

L’estimation peut ainsi servir à déterminer le prix de vente d’un bien immobilier sur le marché. Elle peut encore être utile dans un contexte familiale (succession, donation, etc.) ou financier (fiscalité ISF, etc.). Mais l’estimation immobilière est complexe. Reposant sur une multitude de critères, vous verrez dans ce dossier que le recours à un expert immobilier est généralement nécessaire, pour estimer au plus juste la valeur de sa maison.

Le recours à l'autoévaluation pour estimer sa maison​

L’autoévaluation permet, a priori, de se faire une idée de la valeur de sa maison. A chacun ses méthodes. Certains épluchent les annonces parues dans les journaux pour comprendre les prix pratiqués dans le quartier. D’autres discutent avec leurs proches, leurs voisins ou un agent immobilier local. Et puis il y a ceux qui consultent les sites internet, qui fournissent, en quelques clics, une évaluation d’une maison sur la base principales caractéristiques du logement.

Principal avantage de l’autoévaluation : l’ensemble de ces démarches personnelles ne génère pas de frais pour l’intéressé.

Principal inconvénient : l’autoévaluation reste approximative. Et c’est bien là le problème ! Les valeurs trouvées permettent d’établir un ordre de grandeur… souvent faux. En centre urbain, il est difficile de trouver deux logements comportant des caractéristiques identiques, et à la campagne il suffit d’un droit de passage pour faire chuter la valeur marchande d’une propriété. Et puis surtout, le niveau de mise à prix apparent d’un bien est souvent beaucoup plus haut que son prix de vente effectif, après les négociations d’usage.

Faire estimer sa maison par une agence immobilière

Lorsqu’on a besoin d’estimer la valeur de sa maison, on peut avoir le réflexe de demander à l’agent immobilier de son quartier de valoriser le bien. Une démarche qui, comme l’autoévaluation, est gratuite, pour son initiateur.

Mais l’estimation, même par plusieurs agences immobilières, n’éclaire pas mieux, un particulier sur la valeur de sa maison ou celle qu’il envisage d’acheter. D’abord, parce que le métier d’un agent immobilier est de commercialiser des biens immobiliers et non de les évaluer (il faut connaître les méthodes d’évaluation et disposer de références). Ensuite, et surtout, parce que l’avis d’un agent immobilier est subjectif.

En outre, suivant le cas, la stratégie de l’agent immobilier peut le conduire à surestimer la valeur (s’il veut se « placer » devant un concurrent, par exemple) ou au contraire à déprécier le bien (s’il désire expédier rapidement la vente du bien concerné, quitte à le brader, ou s’il veut profiter – ou faire profiter un proche – d’une acquisition à moindre coût).

Pour ces raisons, la valeur résultant d’une estimation d’agence immobilière n’est pas recevable par un tiers (administration fiscale, tribunal, etc.).

Les objectifs d'une évaluation immobilière​

Les motivations pour évaluer sa maison sont nombreuses. Zoom sur les principaux objectifs.

Fixer le prix de vente de sa maison

Lorsqu’on souhaite mettre en vente sa maison, il est intéressant de savoir si le prix qu’on veut tirer de la vente est proche ou non du marché, pour éviter de perdre un temps précieux à « tâter » le marché, par des baisses successives (au risque de voir son bien « ridiculisé » et sa vente finalement pénalisé, par une mise à prix trop élevée).

Se mettre d’accord avec son frère ou son ex épouse

L’évaluation de la valeur d’une maison peut servir à résoudre une situation familiale particulière. Dans le cadre d’une succession, elle permet de faire s’entendre deux frères sur la valeur d’une maison qu’ils héritent. Dans le cadre d’un divorce, les ex-époux peuvent se mettre d’accord sur la valeur de la maison achetée en commun, sous le régime de la communauté ou, à défaut, l’estimation ordonnée par le juge permet de trancher le débat, de la manière la plus équitable..

Convaincre ou prouver quelque chose à un tiers

Estimer sa maison peut servir à convaincre une banque, qui prend généralement des garanties avant d’octroyer un prêt. Ou encore prouver au fisc que le patrimoine immobilier est évalué à sa juste valeur, éviter un redressement fiscal ISF.

L'avis d'un expert immobilier pour évaluer sa maison​

L’estimation de valeur immobilière est la spécialité des experts immobiliers professionnels et indépendants. Professionnels, car leurs méthodes d’évaluation sont rigoureuses et ils ne se contentent pas d’un simple avis oral, mais engagent leur responsabilité dans un rapport d’expertise, présentant analyses et conclusion. Indépendants, car ils ne sont pas juges et partie (comme les agents immobiliers, par exemple).

L’intervention d’un expert immobilier dans une mission d’évaluation de la valeur d’une maison est un gage de sérieux. L’adhésion à la charte de l’expertise immobilière, un gage de qualité, garantissant la compétence de l’expert et la fiabilité de la méthode d’évaluation.

Seule corollaire, l’avis de valeur a un prix : de quelques centaines d’euros pour les évaluations les plus simples (divorces, succession, donation, déclaration ISF, etc) à quelques milliers pour des évaluations plus complexes (anticiper les flux financier d’un projet d’investissement, tenir compte des contraintes urbanistiques d’un terrain, etc.)

Les critères pris en compte dans l'évaluation immobilière​

La valeur des immeubles est déterminée en fonction des différentes caractéristiques du bien (environnement, superficie, servitudes, etc.) et de l’état du marché local, selon plusieurs méthodes possibles (évaluation par comparaison, par le rendement, etc.).

L’évaluation d’un bien immobilier repose sur une multitude de critères plus ou moins objectifs. II n’y a pas que le nombre de mètres carrés qui compte ! L’emplacement est bien sûr essentiel, mais l’agencement des pièces également, tout comme la vue ou l’ensoleillement dont il dispose ou encore le calme, le style de maison ou les possibilités de stationnement.

L’expert immobilier peut, ensuite, affiner son analyse en étudiant le statut juridique de la maison : les titres de propriété, le contrat de location si le logement est loué et le règlement de copropriété sont examinés en détail. L’expert peut, enfin, compléter son appréciation par l’étude des documents cadastraux et le certificat d’urbanisme, à la recherche de servitudes affectant le bien.

Des méthodes rigoureuses pour évaluer sa maison​

L’évaluation de la valeur de sa maison, consiste à déterminer la valeur marchande dudit bien immobilier, c’est-à-dire le juste prix auquel il pourrait être librement vendu ou acheté sur le marché – à dire d’expert – à la date de la réalisation de l’expertise.

Après visite sur sites et récolte des informations utiles à l’expertises (constatations et/ou portant sur le bâtiment et son environnement), l’expert utilise des méthodes d’évaluation.

La plus courante est la méthode par comparaison directe qui consiste à comparer la maison estimée à celles qui, dans la base de références de l’expert, présentent des caractéristiques identiques.

Si le bien est loué ou comporte une forte valeur locative potentielle, il peut utiliser la méthode dite de capitalisation. Il applique alors un taux de rendement à la valeur du bien (en imaginant les loyers qu’il pourrait générer).

Plus complexe, d’autres méthodes, comme la méthode des Discounted Cash Flow, se fondent sur le montant qu’un investisseur potentiel serait prêt à payer aujourd’hui, en prévision des flux de trésorerie des années futures, dans le cadre de son utilisation (exploitation directe ou investissement locatif) ; ou la méthode promoteur qui prend en compte le potentiel de constructibilité, d’aménagement ou de reconversion et le coût prévisionnel des investissements nécessaires à sa valorisation optimale, d’une maison sur un terrain.

Avis de valeur de sa maison : le rapport d'expertise​

Le rapport d’expertise récapitule les différentes phases de l’évaluation immobilière. Il présente les analyses et la conclusion. Il engage la responsabilité de l’expert, pour éclairer et défendre son requérant, le cas échéant dans le cadre d’un litige ou d’une procédure.

Bien que faisant la preuve de la valeur du bien devant les tribunaux, le rapport d’expertise est souvent contesté par la partie adverse. Ainsi, au delà du temps de réalisation de la mission et des compétences mises en œuvre, cet engagement de responsabilité oblige l’expert à souscrire des assurances coûteuses et à gérer les éventuelles contestations, de son travail. Ce qui explique que certains prix d’expertises sont élevés.

Dans un contexte de litige, il est important que le rapport d’expertise soit adapté au format judiciaire. Contacter un expert immobilier qui a déjà agit en qualité d’expert judiciaire en étant nommé, dans une affaire, par le tribunal, est un plus.

L'expertise immobilière qu'il vous faut

Expertise valeur vénale

Expertise de valeur vénale

L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.

En savoir plus sur l'estimation de valeur d'une maison

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Comment estimer la valeur de ma maison ?

Nombre de circonstances obligent à faire estimer la valeur de sa maison, par un expert indépendant. Cette estimation ou expertise de valeur vénale peut représenter un simple élément d’éclairage ou d’information. Elle peut aussi revêtir un caractère plus formel et plus officiel, lorsqu’il s’agit de convaincre ou de faire plier une partie adverse.

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