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Comprendre la méthode d'évaluation d'immeuble par comparaison

Comprendre la méthode d'évaluation d'immeuble par comparaison

Comprendre la méthode d’évaluation d’immeuble par comparaison

Comprendre la méthode d’évaluation d’immeuble par comparaison
évaluation d'immeuble par comparaison

L’évaluation de la valeur vénale immobilière repose sur différentes méthodes d’évaluation. La plus courante est la méthode par comparaison. Elle permet d’établir la valeur d’un immeuble sur la base des prix constatés lors de transactions concernant des immeubles identiques. 

Ces immeubles constituent des termes de comparaison. On parle aussi de références. Étant donné que la méthode par comparaison se réfère directement au marché immobilier (l’offre et la demande), elle permet d’obtenir des résultats fiables quant à la valeur estimée. Cela explique pourquoi les experts, les tribunaux et l’administration fiscale, emploient régulièrement la méthode par comparaison, afin d’estimer une valeur vénale immobilière.

L’évaluation d’une maison individuelle grâce à la méthode par comparaison

Dans sa forme la plus simple, la méthode par comparaison est utilisée en “bloc”. L’estimation retient le prix global constaté sur le marché pour une maison équivalente. Mais en pratique, peu de maisons sont comparables dans un voisinage proche. Leurs caractéristiques techniques, comme par exemple les matériaux employés, leur mise en œuvre, ainsi que la qualité des finitions, peuvent se ressembler sous certains aspects. Mais ces aspects sont rarement identiques. Tout comme les facteurs juridiques qui viennent grever la valeur d’une maison (servitudes par exemple). Aussi, en pratique, la méthode par comparaison est mise en œuvre selon divers procédés, établis sur des “réductions” visant à décomposer le prix global exprimé pour chaque mutation, en fonction d’un étalon de mesure choisi.

L’évaluation d’immeuble d’habitation de grande superficie

Certains bâtiments ont une grande superficie au sol. Il peut s’agir d’un immeuble d’habitation. Mais, le plus souvent, il s’agira d’un bâtiment industriel, d’un corps de ferme ou d’un entrepôt. Considérant l’importance des superficies en jeu, la méthode par comparaison peut consister à procéder à une évaluation par mètre carré de la superficie bâtie. Cette méthode s’intéresse à la superficie occupée au sol par la construction (superficie au sol ou superficie ouverte). Elle est mesurée à l’extérieur des murs qui la délimitent. Avec cette méthode, la hauteur de la construction et le nombre de niveaux ne sont pas des facteurs pris en compte dans l’évaluation.

L’évaluation d’immeubles collectifs non placés sous le régime de la copropriété et des maisons individuelles

Les immeubles collectifs non placés sous le régime de la copropriété et des maisons individuelles peuvent être évalués au travers d’une méthode analytique, dissociant artificiellement le terrain et la construction. L’évaluation repose tout d’abord sur la valeur du terrain nu et libre. Puis la valorisation tient compte de la construction, afin de déterminer une valeur de terrain “encombré”. La limite de cette méthode réside dans son caractère arbitraire : celui de la dissociation artificielle terrain/construction et celui du choix d’abattement pour “l’encombrement”. Une autre méthode consiste à évaluer le terrain “intégré”. Aucune valeur n’est alors attribuée au terrain. En revanche, afin d’être proches de la réalité économique, les bases unitaires adoptées pour la valorisation de la construction doivent inclure cette valeur, souvent d’une façon plus haute qu’avec la méthode précédente. Pour une meilleure fiabilité de la valorisation, il convient de regrouper les immeubles estimés selon leur classe, leurs équipements et leur état d’entretien.

L’évaluation d’appartements en copropriété

Les immeubles collectifs placés en copropriété font l’objet d’une méthodologie d’évaluation différente, par rapport aux immeubles non concernés par ce régime. S’agissant des immeubles collectifs en copropriété, la jurisprudence retient que l’évaluation de la valeur vénale doit se faire lot par lot (Cass. civ. 3ème, 7 novembre 1975). Chaque appartement a une valeur intégrant celle des parties communes indivises qui lui sont rattachées. Les caves, parkings, garages, etc. sont des lots annexes et sont individualisés. Mais en cas de revente, le prix d’un appartement peut être établi selon un prix global, sans ventilation du prix. La comparaison directe, reposant sur des éléments de comparaison similaires, est facile pour les grands ensembles immobiliers, puisque les transactions sont nombreuses et fréquentes. Les références trouvées peuvent ainsi être retenues dans leur état brut, afin de valoriser l’appartement à expertiser. A défaut de références, la méthode d’évaluation au mètre carré habitable est souvent retenue. Elle s’appuie sur la surface intérieure totale de l’appartement, c’est à dire la surface de plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons et escaliers, embrasements de portes et fenêtres.

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L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.

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