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Les erreurs à ne pas commettre lors de la signature d'un compromis de vente

Les erreurs à ne pas commettre lors de la signature d'un compromis de vente

Expertise immobiliere

Les erreurs à ne pas commettre lors de la signature d’un compromis de vente

Les erreurs à ne pas commettre lors de la signature d’un compromis de vente
signature compromis de vente

Le compromis de vente ou avant-contrat de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, est le premier pas dans la démarche d’acquisition d’un bien immobilier. 

Le compromis est un contrat signé par les deux parties, à savoir le vendeur et l’acheteur, qui détaille l’ensemble des modalités de la vente, comme le prix, ou encore les clauses suspensives. En savoir plus sur les erreurs à ne pas commettre au moment de la signature du compromis de vente d’un logement.

Le rôle du notaire lors de la signature du compromis de vente

Le compromis de vente est un engagement important. Il s’agit d’un accord préliminaire qui constitue un véritable « contrat » et entraîne des obligations importantes pour l’acheteur, comme pour le vendeur. Il est donc recommandé de le signer devant un notaire. La vente se déroule en présence d’un officier de justice, voire de deux, si le vendeur et l’acheteur souhaitent avoir chacun le leur. Le compromis de vente doit être établi et signé en deux exemplaires minimum, voire plus s’il est question d’un acte sous-seing privé. Lorsqu’il s’agit d’un couple d’acheteurs, deux exemplaires du contrat sont requis et doivent être paraphés, datés et signés, par chacun des membres du couple. Si l’un des deux concubins ne peut être présent lors de la signature du compromis de vente, une procuration autorise l’autre conjoint à signer en son nom.

 

Le notaire a pour rôle principal de vérifier la conformité du contrat et l’exactitude des éléments qui y figurent, à savoir :

  • l’identité des parties ;
  • la date de la transaction immobilière ;
  • le prix de vente du bien ;
  • la liste des impôts locaux inclus ou exclus ;
  • les caractéristiques du bien (surface habitable, surface totale, localisation, taille du terrain, surface du terrain constructible, etc.) ;
  • servitudes ;
  • état des sous-sols en présence de carrières ou de mines ;
  • etc.
 

A noter que l’absence de l’une de ces informations obligatoires au contrat peut conduire à l’annulation totale de la vente.

Quelles sont les informations obligatoires d’un compromis de vente ?

En cas de non-respect des mentions obligatoires dans le compromis de vente, la révision à la baisse du prix du bien immobilier, est possible dans certains cas. Afin de vendre son logement, tout vendeur est dans l’obligation de fournir les huit diagnostics suivants :

  • performance énergétique ;
  • état des installations électriques ou gazières ;
  • présence d’amiante, de plomb ou de termites ;
  • exposition aux risques naturels et technologiques ;
  • conformité des installations d’assainissement non raccordées.
 

Toutes ces données visent à informer l’acquéreur sur les éventuels travaux à effectuer. Si l’un des diagnostics n’est pas fourni par le vendeur, ou alors que l’un des documents s’avère être faux, la vente peut être considérée comme nulle et celui-ci pourra être obligé de rembourser l’acheteur, mais également de lui verser des dommages et intérêts. D’autres documents doivent obligatoirement figurer dans le compromis de vente, à l’image du certificat d’urbanisme, qui permet de connaître les limites d’agrandissement d’un terrain, ainsi que la part du terrain étant encore constructible.

Par ailleurs, l’acheteur doit demander au vendeur de lui fournir l’état d’hypothèque, afin de s’assurer qu’aucune créance ne soit attachée au bien immobilier, dont il fait l’acquisition.

Conditions d’annulation du compromis de vente en cas de refus du crédit immobilier

Les modalités de financement, prévues au titre du compromis de vente, conditionnent bien souvent l’exécution de la transaction immobilière. Dans bien des cas, plusieurs prêts sont même nécessaires pour conclure l’achat (prêt à taux zéro, prêt action logement, prêt patronal, etc.). Le compromis de vente doit mentionner avec précision les modalités de paiement du bien, c’est à dire les prêts, leur taux, ainsi que leur durée. L’acheteur, s’il dispose de fonds suffisants, peut tout à fait acquérir le bien sans avoir besoin de la moindre aide financière. Dans ce cas, il doit expressément renoncer à la protection de la loi Scrivener (qui protège les emprunteurs), au moyen d’une mention manuscrite formelle, dans le compromis.

Parfois, le vendeur peut être amené à demander l’annulation totale de la vente, notamment lorsque le délai de l’accord de financement est dépassé, soit plus de 45 jours, ou encore lorsque les modalités de paiement diffèrent de celles initialement prévues dans le compromis de vente. Enfin, lorsque l’acheteur renonce finalement à acquérir le bien, le vendeur est en droit de refuser l’annulation s’il estime que ce dernier n’a pas fait tout son possible pour obtenir de prêt.

Achat immobilier : les clauses suspensives du compromis de vente

L’obtention du crédit, entre autres, fait partie des clauses suspensives du compromis de vente. Les clauses suspensives du compromis de vente, généralement favorables à l’acheteur, définissent les conditions dans lesquelles la vente peut être annulée. Parmi les clauses suspensives les plus courantes, on retrouve :

  • une clause qui conditionne la vente à l’obtention d’un permis de construire et/ou à l’accord de la mairie, lorsque l’acheteur souhaite effectuer des travaux, ou transformer la nature du bien ;
  • une clause qui conditionne la transaction à la vente du bien immobilier de l’acquéreur, permettant de financer l’acquisition ;
  • une clause d’indemnisation favorable au vendeur, en cas de retard pris par rapport au planning de la procédure de vente ;
  • une clause qui fixe le délai maximal de remise des documents à annexer au compromis de vente ;
  • une clause relative au droit de préemption de la mairie, si le bien se trouve dans une zone où des aménagements urbains sont
  • etc.
 

Lorsque l’achat est conclu rapidement, l’insertion de clauses suspensives est un moyen supplémentaire de se réserver le droit de changer d’avis, entre la signature du compromis et de l’acte de vente définitif.

Signature du compromis de vente et versement d’un acompte

Au moment de la signature du compromis de vente, un acompte compris entre 5 et 10% du montant total de la transaction, doit être versé par l’acheteur. L’acquéreur verse la somme préalablement négociée et définie directement au notaire du vendeur. En cas de paiement par chèque, celui-ci doit être libellé à l’ordre du notaire et pourra faire l’objet d’un encaissement sur un compte séquestre à la Caisse des dépôts et consignations. En raison du délai de rétractation de 7 jours accordé à l’acquéreur du bien, à compter du lendemain de la signature devant le notaire, le vendeur ne peut percevoir la somme versée immédiatement. Si l’acquéreur décide de renoncer à acheter le bien, dans le délai légal qui lui est imparti, l’acompte versé lui est entièrement restitué par le notaire, au plus tard dans les 21 jours. En revanche, si l’annulation de la vente a lieu au-delà du délai de rétractation légal et sans raison valable, l’acompte versé par l’acquéreur est conservé, pour cause de dédommagement.

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