Sécuriser la livraison d’un bien acheté sur plan
Fissures au plafond, défauts d’étanchéité, au niveau des fenêtres, teinte des carrelages non-contractuelle, etc. La livraison d’un ouvrage, acheté sur plan, est souvent redoutée par l’acquéreur. Des craintes parfois fondées. Comment s’assurer de ne pas passer à côté de malfaçons et non conformités dans son futur logement ? Voici quelques conseils pour sécuriser, au maximum la livraison de l’ouvrage.
L’acquéreur peut, s’il le souhaite, se faire accompagner le jour de la livraison, par un expert en bâtiment. Celui-ci peut l’aider à identifier les non conformités et malfaçons, afin d’établir une liste précise des réserves. Cependant, il est préférable de le faire intervenir pendant le délai de 30 jours, car les constatations et relevés s’effectuent beaucoup plus sereinement, en l’absence du promoteur.
Le projet d’acheter un logement neuf ? Il faut savoir qu’avant de signer l’acte authentique de vente, chez le notaire, il est nécessaire de signer un contrat de réservation ou contrat préliminaire.
Nombreux sont les particuliers qui achètent sur plan (transaction également connue sous le nom de Vente en l’état futur d’achèvement ou Vefa). Et beaucoup subissent des retards de livraison du bien.
L’expert en charge d’assister l’acquéreur, lors de la livraison de l’ouvrage,doit être neutre et indépendant des acteurs de l’immobilier, de la finance et de la construction. Ce professionnel est un ingénieur du bâtiment diplômé et fait partie d’un cabinet d’expertise reconnu, doté d’une solide expérience. Il est également recommandé de faire appel à un cabinet reconnu par les tribunaux, avec des références clients avérées (entreprises tertiaires, industrielles etc.). Enfin, il est important de vérifier que l’entreprise dispose d’une assurance de responsabilité civile, valable pour assurer ce genre de mission.
Un achat en VEFA peut devenir un véritable cauchemar pour les futurs propriétaires. Retard de livraison, non conformités, malfaçons, etc. Tout cela engendre des préjudices, gâchant la vie des acquéreurs. Quels sont les problèmes généralement rencontrés ?
Acheter un logement neuf est un gros investissement, pour nombre d’acquéreurs (et spécialement les primo accédants). Voilà pourquoi beaucoup s’interrogent sur les modalités de paiement d’un tel achat.
La livraison d’un logement dans le cadre d’une Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) est une étape clé, pour l’acquéreur. Il est important d’identifier tous les désordres, malfaçons et non conformités, afin d’établir une liste de réserves. Le promoteur est dans l’obligation, pendant la durée de garantie de parfait achèvement, de résoudre tout problème figurant sur le procès verbal de livraison.
La livraison d’un bien acheté en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement ou achat sur plan) peut devenir un véritable cauchemar. Malfaçons, non conformités, chantage du promoteur, etc. Pour ne pas se sentir démuni face à ces éventualités, voici quelques conseils.
La livraison est une phase essentielle pour l’acheteur. Car les différentes garanties de construction débutent à cette date. L’acheteur doit observer minutieusement l’ouvrage afin de notifier les malfaçons et non conformités – les vices apparents, entre autres – sur la liste des réserves. Le vendeur peut profiter de la méconnaissance du particulier, en matière de construction, pour lui expliquer, dans un jargon hermétique, que l’ouvrage est bien techniquement conforme et/ou qu’il n’est pas nécessaire de faire de réserves, dans la mesure où il s’engage à reprendre rapidement les quelques défauts constatés.
Fissures sur l’enduit, fenêtres mal posées, couleurs peinture non-contractuelles, interrupteur ne fonctionnant pas, etc. La livraison est généralement une source de stress pour l’acquéreur VEFA, qui peut avoir peur de l’inconnu. Une peur souvent fondée.
Une fois la livraison de l’ouvrage effectuée, l’acheteur dispose d’un délai de 30 jours, pour établir une liste de réserves, ou la compléter s’il en a déjà émis le jour j. Passé ce délai, on considère l’ouvrage comme conforme. Néanmoins, si l’acheteur signale un désordre apparent, au promoteur, durant la garantie de parfait achèvement – d’une durée d’un an – les réserves peuvent être considérées comme valables (plusieurs jurisprudences sont allées dans ce sens).
Le rapport d’un expert en bâtiment est souvent indispensable, pour établir les réserves. Car, plus les points relevés par le professionnel sont précis, et formulés dans un langage technique, plus la défense du particulier est solide.
La condensation est un phénomène courant, dans le logement. Les signes sont nombreux : buée sur les vitres, taches noirâtres sur les murs et/ou plafond, rouille etc.
La levée des réserves doit s’effectuer dans la période de la garantie de parfait achèvement, qui est d’un an. Le promoteur s’est engagé à lever toutes les réserves émises par l’acheteur. Si ce dernier constate que rien n’a été fait dans ce sens durant l’année, il peut, avant la date anniversaire de la livraison, assigner le promoteur devant un tribunal.
Mission visant à vous aider à bien réceptionner une maison, un appartement ou des travaux. Elle vous permet d’anticiper, déceler et surmonter les éventuels problèmes et vous permet de résister à la pression des professionnels de la construction, notamment lors du classique chantage « remise des clefs, contre chèque de solde », même quand il existe des réserves.
L’acquéreur dispose de plusieurs garanties :
La garantie de vices apparents dure un mois. L’acquéreur doit signaler tous les vices apparents, puis en faire part, par lettre recommandée au promoteur, avec accusé de réception. Le promoteur dispose d’une année, pour faire les travaux, nécessaires à la levée des réserves.
La garantie de parfait achèvement dure un an, à compter de la livraison. Elle concerne les malfaçons et non conformités signalées dans la liste des réserves, ainsi que celles invisibles lors de la livraison, apparues dans l’année.
La garantie biennale couvre les défaillances des équipements dissociables de l’ouvrage (chauffage, carrelage, etc.), pendant deux ans.
La garantie décennale est une garantie constructeur qui couvre, durant 10 ans, les désordres/non conformités qui menacent dangereusement l’intégrité de l’ouvrage, comme de graves fissures, des infiltrations, par exemple. Le propriétaire doit signaler les dommages au promoteur et à l’assurance décennale, par lettre recommandée avec accusé de réception.
En matière de « vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA), il existe plusieurs garanties qui assurent, à l’acquéreur, le remboursement ou l’achèvement de son bien, en cas de défaillance du promoteur : les garanties d’achèvement extrinsèque et intrinsèque, et la garantie de remboursement.
Il est stressant, pour un particulier, de se lancer dans l’acquisition d’une maison ou d’un appartement neuf. Les malfaçons font, d’ailleurs, partie des plus grandes craintes des futurs propriétaires.
Assistance réception logement
L’assistance réception logement neuf aide les propriétaires à réceptionner une maison, un appartement, des travaux ou un chantier. Cette expertise permet d’anticiper, déceler et surmonter les éventuels problèmes ainsi que résister à la pression des professionnels de la construction, notamment en cas de chantage tel que «remise des clefs, contre chèque de solde», même quand il existe des réserves.
La Répression des fraudes a mis en évidence le fait qu’un constructeur sur deux seraient en infraction. Les anomalies qui sont le plus souvent constatées sont : la diffusion de publicités trompeuses et la présence de “faux constructeurs”.
Lamy Expertise propose aux particuliers, des Conventions d’Assistance Technique et Conseil (CATEC), lors de procédure de justice. Comme le prévoit l’Art. 161 du Code de Procédure Civile, les particuliers peuvent être accompagnés au plan technique et économique, lorsque, suite à un litige non résolu, ils se retrouvent engagés dans une procédure devant les tribunaux.
Faire construire sa maison individuelle est souvent le projet de toute une vie. Ainsi, on espère toujours, que de la signature du contrat de construction (CCMI), jusqu’à la remise des clés, le projet se déroulera sans embûches. Mais malheureusement, les désillusions, occasionnées par la construction de maisons individuelles, sont assez fréquentes.
LAMY Expertise est un cabinet d’experts en bâtiment indépendants et immobilier agréés, spécialisé depuis 40 ans dans l’ensemble des pathologies du bâtiment et la valorisation de biens.
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