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5 exemples de vices cachés en immobilier

5 exemples de vices cachés en immobilier

Expertise immobiliere

5 exemples de vices cachés en immobilier

5 exemples de vices cachés en immobilier

vices cachés immobilier

En achetant la maison de ses rêves, on croit souvent faire le bon choix. Heureusement, c’est généralement le cas ! Dans certains cas, cependant, le nouveau propriétaire peut constater la présence de défauts, plusieurs mois après son achat. Le vendeur n’est pas responsable des défauts qui étaient apparents.

 En revanche, il peut l’être des défauts cachés avant la transaction, si ces derniers rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destinait et/ou diminuent fortement son intérêt. A moins d’avoir pris le soin de s’en décharger par une clause ajoutée au contrat de vente, le vendeur pourra alors être obligé de réaliser des réparations et dédommager financièrement le propriétaire. Voici 5 exemples de vices cachés en immobilier.

Vice caché immobilier : les fondations défectueuses

La stabilité et la rigidité d’une maison sont assurées par les fondations qui composent sa partie inférieure et son assise. Leur conception, ainsi que leur réalisation doivent être conformes, au risque sinon de voir apparaître des désordres, tels que des fissures. En effet, si les fondations sont mal adaptées aux contraintes géologiques (stabilité du terrain d’assise) ou aux caractéristiques de le l’ouvrage (dimensionnement des fondations par exemple), elles ne joueront pas pleinement leur rôle. Des tensions sur la structure peuvent se ressentir à cause de tassements différentiels. Conséquence : la maison se fissure et son intégrité peut être menacée. Les fondations défectueuses sont un exemple de vice caché immobilier. De manière générale, il en va de même pour les défauts de construction susceptibles d’échapper à un examen ordinaire de l’acquéreur.

Vice caché immobilier : charpente endommagée

Lors d’une visite avant un achat immobilier, il est important de s’assurer du bon état de l’ouvrage dans son ensemble. Mais certains endroits, parfois encombrés, sont difficilement accessibles. C’est notamment le cas des combles, où se trouvent les éléments de la charpente. Toutefois, si après l’achat il se trouve que des pièces de charpente sont absentes ou gravement endommagées, cette situation peut constituer un vice caché. Uen décision de justice (C.A. Douai 1re ch., sect. 1, 14 mai 2007 – no 06-00422) le confirme et engage la responsabilité des vendeurs, sans que la clause de l’acte de vente, stipulant une exonération de garantie à leur profit, puisse recevoir application. En l’espèce, la charpente avait été endommagée à cause du mérule, mais la présence de laine de verre ne permettait pas d’apprécier l’état réel de la charpente et d’identifier l’existence du mérule. Cela avait été découvert à l’occasion de travaux d’embellissement.

Vice caché immobilier : bruit excessif

La notion de vices cachés englobe parfois des choses plus ou moins matérielles. C’est le cas des nuisances sonores. Ces dernières, notamment parce qu’elle reposent sur des critères d’appréciation subjectifs, sont toutefois plus difficilement recevables lorsqu’elles font l’objet, par l’acquéreur, d’un recours pour vice caché. Par exemple, il a été jugé que les nuisances sonores, au sein d’un appartenant, provenant de la machinerie de l’ascenseur, ne rendaient pas l’immeuble impropre à sa destination (Cass. civ. 3e, 25 janvier 2011, no 10-30201). En effet, l’acquéreur n’avait pas précisé la nature de la faute contractuelle imputée au vendeur, raison pour laquelle la cour d’appel, qui a relevé à bon droit que le respect des normes réglementaires devait être apprécié en fonction d’un usage normal et, non pas subjectivement, en fonction du mode de vie des occupants.

Vice caché immobilier : terrain pollué

Le vice caché ne touche pas qu’au bâti, il peut aussi concerner le terrain. Le législateur rappelle que la garantie des vices cachés est une garantie légale qui s’impose au vendeur, même s’il n’y est pas fait référence dans l’acte de vente. Les juges considèrent que, si le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, encore faut-il que cette connaissance par l’acquéreur de l’existence des vices soit effective. Aussi, les agissements du vendeur, qui tendent à dissimuler la pollution d’un sol, le privent de moyen d’exonération de responsabilité, surtout si le vendeur est un professionnel (Cass. civ. 3e, 18 novembre 2009, no 08-19052).


Toutefois, il est à noter que ne peuvent être considérés comme des vices cachés :


  • la pollution des puits dans un domaine agricole ;
  • l’absence de tout-à-l’égout pour une maison du 18ème siècle située en pleine campagne ;
  • le trouble d’exploitation qui a momentanément affecté l’usage du bien ;
  • la pollution du sol de la maison cédée, lorsqu’il était de notoriété publique que celui-ci hébergeait, depuis des années, une décharge.

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