Vivre une expropriation n’est jamais plaisant. La contrepartie financière ne suffit pas toujours à ravaler sa rancœur ! Qu’est-ce qu’une expropriation ? Comment cela se passe t-il ? Que faire pour faire valoir ses droits ? Peut-on négocier un rachat au juste prix ? Ce dossier donne les clés pour se défendre contre les pouvoirs publics (État, communes, départements, etc…).
La loi française, par son code de l’expropriation, permet aux collectivités publiques de jouir du droit d’acquisition du bien privé, en fonction des projets qui le nécessitent. L’expropriation est une procédure qui permet à une personne publique (État, collectivités territoriales, etc…) de contraindre une personne privée (particulier) ou morale (entreprise) à céder la propriété de son bien, moyennant le paiement d’un prix de vente, négocié amiablement ou fixé par le juge des expropriations.
Ainsi, cela leur permet de libérer des terrains, dans le cadre de réalisation de projets d’utilité publique et/ou d’intérêt général. Il peut s’agir de la construction d’une liaison de TGV, d’une autoroute, ou d’un gymnase, de la création d’une ZAC, etc. Des lieux peuvent également être libérés si la population est en danger, car exposée à des catastrophes naturelles de type inondation ou avalanche, par exemple.
La collectivité est dans l’obligation de verser à l’exproprié un prix de vente, négocié amiablement ou fixé par le juge des expropriations, souvent au terme de négociations douloureuse (la Puissance Publique étant parfois sans merci et adroite à exercer toutes sortes de pressions psychologiquement lourdes) d’une procédure longue et difficile, dans laquelle l’exproprié doit s’assurer le concours d’un avocat et d’un expert immobilier spécialisés, en matière d’expropriation.
L’expropriation intervient au terme d’un long processus d’enquête publique et de déclaration d’utilité publique. Mais il n’est pas rare que, avant même ce processus, la Puissance Publique n’engage des négociations amiables, pour l’acquisition des immeubles convoités. Il n’est pas rare que – aux nombre des tentatives d’intimidation habituelle – on voit l’intervention de France Domaine (sorte de bras armé de la Puissance Publique, France Domaine est un service de la Direction Générale des Finances Publiques, rattaché directement au directeur général ; ses missions sont définies par l’article 2 du décret n° 2008-310 du 3 avril 2008), qui propose une prétendue « expertise », à bas prix. Faire intervenir un expert immobilier neutre et indépendant dans ce contexte est souvent indispensable, pour connaitre le juste prix de son bien selon les conditions normales de libre marché. Et ainsi savoir négocier une contrepartie financière équitable.
On ne peut rien faire contre l’expropriation ! Cependant, le propriétaire peut négocier le montant de son prix de vente. Une expertise de la valeur vénale de son bien (maison, terrain, etc.), par un expert neutre et indépendant – spécialisé dans le domaine de l’expropriation – est indispensable pour disposer des armes pour contester le montant de la contrepartie financière à la cession forcée, si celle-ci s’avère injuste. Si la négociation amiable n’aboutit pas, le propriétaire exproprié peut saisir le juge d’expropriation du Tribunal de Grande Instance.
Tout d’abord, il ne faut rien signer qui pourrait engager l’exproprié, comme une promesse de vente ou un compromis proposé par la collectivité. Il est aussi important de se renseigner, quant au fait que d’autres personnes puissent dans le même cas, afin de s’unir pour les négociations. Se munir, bien sûr, d’un rapport indépendant attestant de la valeur vénale du bien objet de l’expropriation, est indispensable (un avis oral n’est pas suffisant).
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
Vivre une expropriation n’est jamais plaisant. La contrepartie financière ne suffit pas toujours à ravaler sa rancœur ! Qu’est-ce qu’une expropriation ? Comment cela se passe t-il ? Que faire pour faire valoir ses droits ? Peut-on négocier un rachat au juste prix ?
Comment savoir, pour les futurs propriétaires, si le bien convoité fait partie d’un projet d’expropriation ? Comment se défendre lorsqu’on est menacé d’expropriation ? Que faire pour vendre au juste prix ? Quelques conseils pour faire face à une expropriation.
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