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Les facteurs d'appréciation de valeur vénale immobilière

Les facteurs d'appréciation de valeur vénale immobilière

Les facteurs d’appréciation de valeur vénale immobilière
facteurs d’appréciation

L’immobilier est un secteur qui évolue en permanence, au même titre que l’environnement juridique, économique et fiscal. L’évaluation de valeur vénale immobilière, qui vise à déterminer le juste prix d’un bien immobilier à un instant t et dans des conditions normales de libre marché, doit prendre en compte tous ces changements. 

Tout savoir des évolutions du marché de l’immobilier et des facteurs d’appréciation de la valeur vénale immobilière.

Valeur vénale immobilière : les facteurs physiques

Parmi les principaux critères d’évaluation de la valeur vénale immobilière, on retrouve la notion de facteurs physiques. La qualité de la construction fait notamment partie des facteurs d’appréciation les plus importants. Ainsi, les matériaux utilisés, leur mise en œuvre, ou encore la qualité des finitions, font l’objet d’une analyse détaillée. Par exemple, les bâtiments construits à partir de granit ou de pierre sont particulièrement appréciés. De nombreux autres facteurs d’appréciation sont également pris en considération, tels que la qualité architecturale de l’édifice (style et époque du bâtiment, renommée de l’architecte, etc.), l’importance de la construction (surface, nombre de pièces et de niveaux, etc.), son état d’entretien, sa vétusté, ou encore la présence d’éléments d’équipement et de confort.

Evaluation de valeur : les facteurs juridiques

Divers aspects juridiques sont susceptibles d’avoir un impact direct sur la valeur vénale immobilière d’un bien, comme par exemple une loi ou un règlement. De ce fait, les règlements d’urbanisme et les servitudes, aussi bien de droit privé que de droit public, sont pris en compte dans le cadre de l’évaluation de valeur d’un bien immobilier. Le droit de maintien dans l’immeuble qu’une personne autre que le propriétaire détient donne lieu à une moins-value, car sa vente s’en trouve être d’autant plus complexe.

Valeur bien immobilier : les facteurs économiques

La situation d’un bien, autrement dit son emplacement, a une grande influence sur la valeur vénale immobilière. Bien souvent, la différence de valeur entre deux immeubles équivalents s’explique par le facteur de l’environnement du bien. D’un point de vue macro-économique, plusieurs critères sont évalués : taux d’emprunt bancaire, fiscalité immobilière, chômage, politique d’accès aux biens en location, politique d’accession à la propriété, etc. Au niveau d’une commune, des critères qualitatifs et quantitatifs plus rigoureux sont pris en compte, comme la proximité d’écoles, de transports en commun, de commerces, ainsi que l’activité économique (bassin d’emploi), sportive et culturelle. Par ailleurs, il est nécessaire de faire la différence entre les biens libres et ceux occupés par un locataire, car la valeur vénale immobilière est impactée par les possibilités de vente de l’immeuble, que ce soit pour profiter d’un revenu ou dans un tout autre intérêt.

Valorisation immobilière : la classification des immeubles et les coefficients

Dans le domaine de la valorisation immobilière, la Cote Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières, disponible aux Éditions Callon, est une référence en la matière. Cet ouvrage donne des valeurs pour toute la France (en euro, au mètre carré ou à l’hectare), pour chaque département et pour 1400 villes et arrondissements, mais aussi par catégorie (neuf, ancien, plus ou moins 10 ou 20 ans, collectifs ou individuels, rénovés ou non, etc.) pour les biens d’habitation, commerciaux, industriels, les bureaux, les terrains de construction, les terres agricoles, etc. En plus des méthodes d’évaluation de valeur vénale, l’ouvrage comporte également une classification des immeubles (grand standing, standing, normal, moyen). Il fournit aussi des coefficients de valorisation qui tiennent compte de l’usage et du niveau (bien en étage ou en rez-de-chaussée), de la superficie (logement de moins de 40m² ou de plus de 120m²), des facteurs physiques (confort, vétusté, qualité de la construction, etc.), applicables à la mer ou à la montagne, etc.

Les méthodes d’évaluation de la valeur vénale immobilière

L’évaluation de valeur vénale immobilière s’appuie sur l’usage de méthodes de calcul rigoureuses. Pour déterminer le juste prix d’un bien, à savoir sa valeur marchande, l’expert immobilier a la possibilité d’employer les méthodes suivantes :

 

  • par comparaison directe : cette méthode consiste à comparer le bien étudié à ceux présentant des caractéristiques équivalentes dans la base de références de l’expert ;
  • par capitalisation : cette méthode vise à déterminer le loyer qu’un logement pourrait générer une fois mis en location, en appliquant un taux de rendement à la valeur du bien ;
  • Discounted Cash Flow : cette méthode se fonde sur le montant qu’un investisseur potentiel serait susceptible de verser, au vu des flux de trésorerie des années à venir, selon l’utilisation faite du bien (investissement locatif ou exploitation directe) ;
  • promoteur : cette méthode tient compte du potentiel de constructibilité, d’aménagement ou de reconversion, ainsi que du montant prévisionnel des investissements indispensables à la valorisation optimale d’une maison sur un terrain.

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Expertise de valeur vénale 

L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.

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