L'emballement des prix de l'immobilier en France
Emballement des prix immobiliers : En 2010, la hausse moyenne des prix de l’immobilier était de 9,5% et, en Île-de-France, de 12,1%.
Les facteurs d’appréciation de valeur vénale immobilière
L’immobilier est un secteur qui évolue en permanence, au même titre que l’environnement juridique, économique et fiscal. L’évaluation de valeur vénale immobilière, qui vise à déterminer le juste prix d’un bien immobilier à un instant t et dans des conditions normales de libre marché, doit prendre en compte tous ces changements.
Tout savoir des évolutions du marché de l’immobilier et des facteurs d’appréciation de la valeur vénale immobilière.
Parmi les principaux critères d’évaluation de la valeur vénale immobilière, on retrouve la notion de facteurs physiques. La qualité de la construction fait notamment partie des facteurs d’appréciation les plus importants. Ainsi, les matériaux utilisés, leur mise en œuvre, ou encore la qualité des finitions, font l’objet d’une analyse détaillée. Par exemple, les bâtiments construits à partir de granit ou de pierre sont particulièrement appréciés. De nombreux autres facteurs d’appréciation sont également pris en considération, tels que la qualité architecturale de l’édifice (style et époque du bâtiment, renommée de l’architecte, etc.), l’importance de la construction (surface, nombre de pièces et de niveaux, etc.), son état d’entretien, sa vétusté, ou encore la présence d’éléments d’équipement et de confort.
Divers aspects juridiques sont susceptibles d’avoir un impact direct sur la valeur vénale immobilière d’un bien, comme par exemple une loi ou un règlement. De ce fait, les règlements d’urbanisme et les servitudes, aussi bien de droit privé que de droit public, sont pris en compte dans le cadre de l’évaluation de valeur d’un bien immobilier. Le droit de maintien dans l’immeuble qu’une personne autre que le propriétaire détient donne lieu à une moins-value, car sa vente s’en trouve être d’autant plus complexe.
La situation d’un bien, autrement dit son emplacement, a une grande influence sur la valeur vénale immobilière. Bien souvent, la différence de valeur entre deux immeubles équivalents s’explique par le facteur de l’environnement du bien. D’un point de vue macro-économique, plusieurs critères sont évalués : taux d’emprunt bancaire, fiscalité immobilière, chômage, politique d’accès aux biens en location, politique d’accession à la propriété, etc. Au niveau d’une commune, des critères qualitatifs et quantitatifs plus rigoureux sont pris en compte, comme la proximité d’écoles, de transports en commun, de commerces, ainsi que l’activité économique (bassin d’emploi), sportive et culturelle. Par ailleurs, il est nécessaire de faire la différence entre les biens libres et ceux occupés par un locataire, car la valeur vénale immobilière est impactée par les possibilités de vente de l’immeuble, que ce soit pour profiter d’un revenu ou dans un tout autre intérêt.
Dans le domaine de la valorisation immobilière, la Cote Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières, disponible aux Éditions Callon, est une référence en la matière. Cet ouvrage donne des valeurs pour toute la France (en euro, au mètre carré ou à l’hectare), pour chaque département et pour 1400 villes et arrondissements, mais aussi par catégorie (neuf, ancien, plus ou moins 10 ou 20 ans, collectifs ou individuels, rénovés ou non, etc.) pour les biens d’habitation, commerciaux, industriels, les bureaux, les terrains de construction, les terres agricoles, etc. En plus des méthodes d’évaluation de valeur vénale, l’ouvrage comporte également une classification des immeubles (grand standing, standing, normal, moyen). Il fournit aussi des coefficients de valorisation qui tiennent compte de l’usage et du niveau (bien en étage ou en rez-de-chaussée), de la superficie (logement de moins de 40m² ou de plus de 120m²), des facteurs physiques (confort, vétusté, qualité de la construction, etc.), applicables à la mer ou à la montagne, etc.
L’évaluation de valeur vénale immobilière s’appuie sur l’usage de méthodes de calcul rigoureuses. Pour déterminer le juste prix d’un bien, à savoir sa valeur marchande, l’expert immobilier a la possibilité d’employer les méthodes suivantes :
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
Emballement des prix immobiliers : En 2010, la hausse moyenne des prix de l’immobilier était de 9,5% et, en Île-de-France, de 12,1%.
L’évaluation de la valeur de sa maison n'est jamais gratuite ! Les agents immobiliers s'en servent pour connaitre, en amont d’un éventuel projet de vente.
Si le vendeur se sent lésé sur la vente, du fait d’un prix de vente trop faible, il peut intenter une action en rescision pour lésion.
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