L’étude de sol est une étape importante dans la construction d’une maison individuelle (contrat dit CCMI), car une mauvaise connaissance de la nature du sous-sol ou une mauvaise prise en compte des contraintes ainsi liées au sol est à l’origine d’un grand nombre de pathologies de la construction et il convient de construire en toute connaissance de cause.
Comme le dit l’adage, mieux vaut prévenir que guérir. L’étude de sol est ainsi recommandée, à titre de prévention et de sécurité, en particulier afin d’éviter les désordres sur les maisons. Mais en pratique, la reconnaissance de sol n’est pas toujours réalisée.
Le CCMI garantit au maître d’ouvrage que le prix indiqué contractuellement est ferme et définitif et qu’il correspond au coût global de la maison. Toutefois, rares sont les constructeurs qui mènent une étude de sol, afin de déterminer précisément les dispositions constructives nécessaires et donc, ce coût global. Ils redoutent, en effet, que le maître d’ouvrage fasse affaire avec un constructeur concurrent, muni des résultats de l’étude. Aussi, beaucoup de constructeurs demandent à leurs clients de signer le contrat de construction à un prix donné et, en cas d’aléa du sol, leur en font payer le surcoût. Bien que courante, l’insertion d’une clause d’exonération dans le contrat ou la notice descriptive, par exemple, est une pratique interdite.
Dans un Contrat de Construction de Maison Individuelle avec fourniture de plan, l’obligation de réaliser une étude du sol, pour l’implantation du bâtiment, incombe au constructeur et non au maître d’ouvrage. Aussi, une récente décision de justice rappelle que le constructeur de maison individuelle, professionnel de la construction, ne doit pas se contenter d’assumer une prestation de construction, sans se préoccuper de la bonne ou mauvaise qualité du sol (Cass. civ. 1e, 24 octobre 2012, n° 11-18164). Cela signifie notamment qu’il n’est pas possible, pour le constructeur, de se dégager de la réalisation de l’étude de sol, en attirant seulement l’attention du maître d’ouvrage sur sa nécessité. C’est de la responsabilité du constructeur d’envisager l’étude de sol et les dispositions constructives qui en découlent (fondations par exemple) et non celle du maître d’ouvrage. Voir la décision de justice.
S’agissant du coût des travaux d’adaptation au sol, la justice considère que « sauf stipulation expresse contraire dans les formes prescrites, le prix convenu dans le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan inclut le coût des fondations nécessaires à l’implantation de l’ouvrage ». En d’autres termes, le constructeur a le devoir d’être prudent, lorsqu’il s’engage sur une offre de prix. Le prix comprend le coût de l’étude de sol et des travaux de fondation, que ces dernières soient normales ou spéciales. A défaut, et sauf si le contrat prévoit expressément que ces travaux restent à la charge du maître d’ouvrage, le constructeur ne pourra pas réclamer une rémunération complémentaire, au titre des fondations spéciales que la construction nécessiterait. Mais cela s’appliquera seulement si l’étude de sol a été réalisée avant la signature du CCMI.
Dans quels cas le maître d’ouvrage doit-il payer plus ?
Le constructeur peut faire payer les travaux supplémentaires au maître d’ouvrage, si et seulement si, le contrat comporte la description et le chiffrage des travaux, dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, accompagné d’une clause manuscrite, spécifique et paraphée, par laquelle il en accepte le coût et la charge. De plus, la notice descriptive doit elle-même comporter, de la main du maître d’ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge et qui ne sont pas compris dans le prix convenu.
L’assistance réception logement neuf aide les propriétaires à réceptionner une maison, un appartement, des travaux ou un chantier. Cette expertise permet d’anticiper, déceler et surmonter les éventuels problèmes ainsi que résister à la pression des professionnels de la construction, notamment en cas de chantage tel que «remise des clefs, contre chèque de solde», même quand il existe des réserves.
La réception d’une maison CCMI est un moment clé d’un chantier de construction. La phase de réception est l’occasion d’émettre des réserves, dans le cadre du procès-verbal de réception. Ces réserves doivent être levées par le constructeur au titre des garanties légales de la construction.
C’est à l’occasion de la réception de sa maison, que le maître d’ouvrage constate l’achèvement des travaux. La vérification porte, bien sûr, sur tout les corps d’état. Concernant les portes et les fenêtres, la présence de défauts est souvent minimisée par le constructeur.
“Vous devez payer la totalité de la maison, sinon nous ne vous donnons pas les clés”. Il peut arriver qu’un constructeur, ou un promoteur, profite de la méconnaissance de son client et fasse ce qu’on appelle “un chantage à la remise des clés”.
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