Les différentes garanties en matière de Construction de maisons individuelles
Pour faire construire sa maison, il est recommandé de consulter plusieurs constructeurs de maisons individuelles et de comparer les offres : prix, services, compétence technique, délai de livraison, labels et garanties, outre, le cas échéant, emplacement et qualité des terrains sur lesquels chaque constructeur s’est déjà positionné.
En effet, dans un grand nombre de cas, les terrains disponibles sont présentés par des constructeurs et, pour certains terrains, l’acquéreur n’a, ainsi, pas le choix du constructeur. Le contrat de construction de maisons individuelles (CCMI, avec ou sans fourniture de plan) est très encadré par la loi (secteur protégé). Les garanties associées à la construction des maisons individuelles sont ainsi nombreuses. C’est ce point que nous allons développer dans ce dossier.
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) réunit deux interlocuteurs, la maître de l’ouvrage (le particulier) et le constructeur (l’entrepreneur). Mais dans la pratique, l’exécution partielle ou totale des travaux est confiée à des entreprises sous-traitantes.
L’article L231-12 du Code la Construction et de l’Habitation (CCH) impose au constructeur, sous peine de sanction pénale, de conclure par écrit les contrats de sous-traitance, avant tout commencement d’exécution des travaux à la charge du sous-traitant.
Le constructeur doit également consentir aux sous traitants, une garantie de paiement. La copie des contrats de sous-traitance doit d’ailleurs être transmise à l’établissement qui apporte la garantie de livraison prévue à l’article L. 231-6 du CCH.
La garantie de remboursement n’est pas obligatoire. A moins que le constructeur ne réclame, au maître d‘ouvrage, le versement des fonds avant l’ouverture du chantier de la maison. Une fois constituée, la garantie de remboursement est annexée au contrat de construction. Elle prend la forme d’une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou d’assurance agréé.
Cette garantie permet le remboursement des sommes versées, quand le contrat de construction ne prend pas effet. Ainsi, elle sert d’abord dans le cas où le maître de l’ouvrage exerce sa faculté de rétractation, dans le délai de sept jours suivant la réception du contrat. La garantie de remboursement sert aussi lorsque le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives, dans le délai prévu. Enfin, la garantie joue également quand le chantier n’est pas ouvert à la date convenue au contrat.
La garantie de livraison couvre les risques d’inexécution (arrêt du chantier) ou de mauvaise exécution (réserves formulées). Grâce à cette garantie obligatoire, le maître d’ouvrage est certain que la maison sera achevée, quoiqu’il arrive au prix convenu, et, si possible, dans le délai. En cas de débordements des délais, des indemnités de retard sont également possibles. Toutes exécutions des travaux de la part du constructeur, sans avoir obtenu la garantie de livraison, est passible de sanctions pénales.
Les établissements financiers ou les compagnies d’assurances (garants) délivrent habituellement cette garantie, qui est annexée au Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI).
Au cas où l’acquéreur ne réussisse pas à contraindre le constructeur à achever la maison, il peut se tourner vers le garant. Ce dernier devra désigner une entreprise chargée de réaliser les travaux si la mise en demeure qu’il a faite au constructeur reste infructueuse pendant 15 jours.
La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres pouvant apparaître dans un logement neuf (maison ou appartement) durant la première année, qui suit la réception des travaux.
Comme le prévoit l’article 1792-6 du Code Civil, la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les fissures, les problèmes d’humidité, le carrelage qui se décolle, font partie des pathologies courantes du bâtiment. Le constructeur a l’obligation de réparer les malfaçons et/ou désordres signalés, lors de la réception du bien immobilier.
En cas d’inexécution du constructeur dans la période d’un an après la réception, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés à ces frais et à ces risques. La défaillance du constructeur sur les travaux exigés, au titre de la garantie de parfait achèvement, peut-être constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
Lors de la réception du logement (maison individuelle neuves), le particulier (maître d’ouvrage) peut se faire assister par un expert en bâtiment indépendant. De plus cette assistance éventuelle devra figurer dans le procès verbal de réception.
Dans le cas, où des malfaçons et/ou désordres sont apparents, la loi 71-584 du 16 juillet 1971, qui régit les retenues de garantie en matière de marchés de travaux, prévoit que le maître d’ouvrage peut amputer d’une retenue égale au plus à 5%, le montant de la prestation. Le solde du prix sera versé au constructeur à la levée des réserves.
Bon à savoir. Le maître d’ouvrage peut faire venir un expert en bâtiment après la réception du logement neuf. L’expert peut alors analyser les malfaçons, sans la présence du constructeur, et donc de manière sereine. Le maître d’ouvrage dispose ainsi d’un délai de 8 jours, à compter de la réception, pour dénoncer les vices apparents et adresser sa dénonciation au constructeur par lettre recommandé avec accusé de réception. Le constructeur sera alors obligé d’effectuer les travaux. Attention cependant, si l’expert assiste à la réception, sa présence est obligatoirement consignée dans le procès verbal de réception. Le maître d’ouvrage perd alors le délai de 8 jours, ci-dessus évoqué, pour formuler des réserves, dénonçant les vices apparents.
Conformément à la loi 78-12 du 4 janvier 1978, la garantie décennale est une assurance que les entreprises réalisant des constructions neuves, des rénovations de grande ampleur ou des aménagements divers doivent obligatoirement souscrire.
En vertu de cette responsabilité de plein droit et d’ordre public, posée également par les articles 1792 et suivants et 2270 du code civil, les constructeurs garantissent le maître de l’ouvrage, ses ayants-cause et les propriétaires successifs de l’immeuble, pendant dix ans à compter de la réception des travaux, contre les vices et malfaçons compromettant la solidité de l’ouvrage, affectant l’un de ses éléments constitutifs (ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert) ou d’équipement (quels qu’ils soient) rendant l’immeuble impropre à sa destination normale.
Cependant, notons que les vices apparents à la réception de l’ouvrage, et pour lesquels le maître de l’ouvrage n’a fait aucune réserve, ne sont pas couverts par la garantie (sauf si il y a eu une aggravation ou des conséquences imprévisibles).
Il est à noter que, en cas de vente d’une maison individuelle avant la fin de la garantie décennale, c’est le vendeur lui-même qui reste le premier garant, vis-à-vis de son acquéreur, des vices et malfaçons, bien que la loi prévoie également que son acquéreur peut saisir directement (ou solidairement) le constructeur ou la dommages-ouvrage.
Malgré les nombreuses garanties, la construction de maison individuelle est loin d’être une sinécure. Le choix du constructeur est difficile. La publicité ne suffit pas. Il faut demander, après avoir comparé les offres des constructeurs, et avant tout engagement, à voir les réalisations antérieures et faire marcher le bouche à oreille. Il est aussi souhaitable d’analyser le modèle de contrat et sa notice descriptives.
Le maître d’ouvrage peut également, dans le cadre de son projet de construction de maison individuelle, disposer de l’assistance et du conseil, d’un expert indépendant (ou assistant maître d’ouvrage) tout au long de son projet, lui permettant de mieux définir, piloter et exploiter le projet, qui devra être réalisé par le constructeur et les entreprises sous traitantes.
Cette assistance d’un expert indépendant, n’est pas obligatoire, mais elle s’avère, particulièrement utile, lorsque le maître d’ouvrage est peu disponible, absent ou s’estime insuffisamment compétent. En outres, l’assistance du maître d’ouvrage, lui permet d’être accompagné et de ne pas se retrouver seul, confronté au constructeur, aux artisans ou aux entreprises, qui utilisent parfois un jargon hermétique. C’est un moyen, pour lui, de maitriser les différentes étapes du chantier, de faciliter le dialogue, avec les acteurs de la construction, de l’éclairer, au plan technique, en cas d’incompréhension, voire d’être assisté et défendu, en cas de litige.
Expertise technique construction
L’expertise technique construction permet d’éclairer vos décisions aux plans technique, économique et juridique, identifier les causes de vos problèmes, estimer des solutions réparatrices de principe et dégager des responsabilités, si nécessaire.
L’assurance responsabilité professionnelle comprend la garantie décennale. S’agissant de la construction de maison, cette dernière garantit la réparation des dommages qui surviennent après la réception des travaux, c’est à dire après la fin officielle du chantier et cela, sans attendre une décision de justice.
Les dommages dits “intermédiaires” sont des désordres ne portant pas atteinte à la solidité de l’ouvrage et ne le rendant pas impropre à sa destination. Il s’agit souvent de désordres esthétiques ne relevant pas de l’une des garanties légales de la construction.
Faire construire sa maison est un chantier important, qui va mobiliser beaucoup d’argent et d’énergie. Le risque est de ne pas prêter attention à certains « détails », tels que l’Assurance Dommages-Ouvrage (DO). Et pourtant, cette assurance est à la fois essentielle, et parfois délicate.
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