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Les limites de la responsabilité du constructeur d'une maison

Les limites de la responsabilité du constructeur d'une maison

Les limites de la responsabilité du constructeur d’une maison
Les limites de la responsabilité du constructeur d’une maison
limites responsabilité constructeur maison

Les constructeurs proposent de réaliser des maisons sur-mesure ou sur catalogue, en prenant en compte la demande des clients et en optimisant au mieux les contraintes et exigences techniques, esthétiques et financières.

 Mais, malgré toutes ces précautions, les cas de malfaçons existent, posant alors la question de la responsabilité des acteurs ayant participé à l’acte de construire.

Constructeur de maison : un large éventail de personnes

En pratique, le constructeur est le professionnel qui agît sous le régime juridique du Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI). Il s’agit d’un contrat réglementé par la loi de 1990. Le constructeur n’est défini par aucune notion juridique. Toutefois, il est à noter que l’article 1792-1 du Code civil définit comme constructeur de l’ouvrage, un large éventail d’acteurs :


  • les entrepreneurs, architectes, techniciens ou personnes liées au maître de l’ouvrage, par un contrat de louage d’ouvrage ;
  • les vendeur de l’ouvrage, une fois achevé, même s’il a été construit par un tiers ;
  • les personnes agissant dans le cadre d’une mission assimilable à celle de locateur d’ouvrage (généralement les architectes).

La présomption de responsabilité du constructeur de maison

Instituée par la Loi Spinetta de janvier 1978, la responsabilité du constructeur est toujours présumée. Ce principe, souvent vécu comme une fatalité par les acteurs du bâtiment, est avant tout d’ordre public. Cela signifie qu’il n’est pas possible d’y déroger contractuellement. Concrètement : la responsabilité du constructeur est induite, dès lors que des dommages sont constatés sur l’ouvrage après réception et sans que le maître d’ouvrage ne soit obligé de rapporter la preuve d’une faute.

Les exonérations de responsabilité du constructeur de maison

Dans certains cas précis, le constructeur d’une maison peut s’exonérer de sa responsabilité, en invoquant une cause étrangère. Cette exonération peut être totale ou partielle. La preuve de la cause étrangère est souvent difficile à apporter, si bien qu’elle est traditionnellement synonyme de force majeure, c’est à dire liée un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur, à l’ouvrage réalisé. Les catastrophes naturelles ne réunissent pas toujours ces trois conditions. Aussi, dans les faits, la force majeure est rarement admise par les juges. Deux autres exonérations existent : le fait d’un tiers étranger à l’acte de construire (attentat ou vandalisme, par exemple), ainsi que la faute du maître de l’ouvrage.

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