Tout savoir sur le nouveau dispositif Duflot
Le nouveau dispositif Duflot remplace le dispositif « Scellier » avec des conditions différentes. Il prendra effet à partir de janvier 2013.
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Immobilier Duflot : la loi ALUR terroriserait les investisseurs
Avec son projet de loi pour l’accès au logement, la Ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot, dégaine des propositions qui concerneront les locataires, comme les propriétaires.
L’objectif est de protéger les locataires, qui ont de plus en plus de mal à trouver un logement dans le secteur privé et qui sont parfois victimes d’abus (loyers élevés, prestations sur-facturées par les syndics, par exemple). Le point sur une réforme qui fait trembler les professions immobilières, comme les investisseurs privés.
Le projet de loi ALUR, ce qui signifie pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, prévoit, entre autres, d’encadrer durablement les loyers dans les zones tendues. Il vient d’être adopté par les députés en octobre 2013. Le nouveau dispositif devrait supplanter le système actuel sur l’encadrement des loyers, entré en vigueur le 1er août 2012. Dans les secteurs concernés, il prévoit trois niveaux de loyers : un loyer médian de référence, un loyer médian de référence minoré et un loyer de référence majoré, selon le type de logement et le secteur géographique. Plus précisément, le loyer majoré ne pourra pas excéder 20% du loyer médian de référence et le loyer minoré sera fixé 30% en-dessous du loyer médian de référence.
Selon plusieurs observateurs, la part des investisseurs dans l’immobilier ancien, ne cesse de se dégrader. La faute au projet de loi ALUR. La désertion des investisseurs sur l’immobilier locatif est une crainte des professionnels (agents immobiliers, courtiers, etc.). En octobre 2013, la FNAIM et l’UNIS tempêtent contre la loi ALUR et demandent au gouvernement d’amender le projet de loi. Cela décrédibilise davantage le projet aux yeux des investisseurs, qui ont perdu confiance. Ils manquent de repères. Les investisseurs étant désorientés, beaucoup de projets d’achat immobilier locatif, de type habitation, sont gelés.
Sujet complémentaire : l’investissement en résidence de tourisme
Avec le projet ALUR, les investisseurs qui envisagent de réaliser un achat immobilier locatif, dans le neuf comme dans l’ancien, devront prendre en compte de nouveaux paramètres. Beaucoup de mesures sont plus ou moins contraignantes :
Crainte de l’évolution de la loi Duflot : le projet de loi ALUR risque d’entraîner la démission de nombreux propriétaires. On constate que certains investisseurs privés commencent à se tourner vers l’immobilier commercial (local, boutique en centre ville), plutôt que vers un studio. Selon Century 21, la proportion des acquisitions, au titre d’investissements dans l’immobilier d’entreprise et de commerce, a augmenté de 19,5% à Paris, entre les troisièmes trimestres 2013 et 2012.
Au final, ni la loi Duflot dans sa version première, ni dans son évolution avec le projet ALUR, ne régleraient le problème de l’offre insuffisante de logements en France. L’encadrement des loyers permet d’éviter les abus, ce qui est une bonne chose. Mais les contraintes et la complexité des dispositifs, font fuir les investisseurs. Au lieu de se lancer dans un investissement locatif d’habitation, beaucoup d’acquéreurs portent désormais leur choix sur l’investissement locatif commercial. Face à ce constat, les marchands de sommeil, eux, sont toujours là. Les biens insalubres, les loyers élevés et les abus en tous genres, semblent avoir de l’avenir.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
Le nouveau dispositif Duflot remplace le dispositif « Scellier » avec des conditions différentes. Il prendra effet à partir de janvier 2013.
Un accord de financement a été trouvé entre l’Etat et les collectivités locales. Il consiste à augmenter les droits de mutation.
François Hollande avait annoncé, lors de l’émission Capital sur M6, deux mesures concernant les plus-values immobilières sur les résidences secondaires.
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