Maison en indivision : la convention d’indivision pour fixer les règles
Lorsque l’on hérite d’une maison ou d’un appartement, d’un membre de sa famille. Ou simplement que l’on bénéficie d’une donation de ses parents de leur vivant, on peut devenir indivisaire.
Si l’opération concerne aussi ses frères et sœurs par exemple. Souvent source de mésentente, le statut d’indivision est considéré par certains comme un piège. La convention d’indivision est, ainsi, une solution pour régir les questions courantes et la fixation du prix de mise en vente en cas de cession du bien immobilier.
L’indivisaire est une personne qui possède des droits sur un bien en indivision. Généralement le contexte de l’indivision est celui, d’une maison reçue en héritage, avec d’autres membres de sa famille, d’un grand parent ou d’un oncle. Cela peut aussi être une donation des parents, de leur vivant, à leurs enfants. Mais l’on peut également devenir indivisaire en achetant un logement avec son concubin ou en conservant l’ex logement de famille avec son conjoint divorcé et co-indivisaire.
L’indivision est une prison pour certains. La source de problèmes pour d’autres. La raison est que dans une indivision, les décisions doivent être validées à l’unanimité par les co-indivisaires. Et plus ces derniers sont nombreux, moins il est facile de s’entendre. Les questions de gestion courante (paiement des factures, insolvabilité d’un indivisaire, choix en matière de travaux d’entretien) sont souvent au cœur des litiges. Si l’un des co-indivisaires ne souhaite pas payer sa part, les autres ne peuvent récupérer les fonds qu’en intentant une action devant les tribunaux. Pas très pratique.
La convention d’indivision est un document d’une durée maximale de cinq ans, qui sans opposition de l’un des indivisaires, est reconduite tacitement d’année ou année ou par période de cinq ans. Elle est établie à travers un acte qui peut être signé, à n’importe quel moment, sous seing privé ou chez le notaire. Son contenu peut consister à régir l’occupation du bien (entre partage des vacances scolaires égalitaire ou des roulement d’une année à l’autre par exemple). Il peut aussi fixer les modalités pour la location à un tiers ou à d’autres membres de la famille. Et encore, préciser le rôle et les obligations de co-indivisaires en matière d’entretien des espaces verts, de nettoyage de l’intérieur du bien, de remplissage du placard à épicerie, etc.
Concernant la cession du bien détenu en indivision, si les indivisaires ne s’entendent pas sur le prix de mise en vente, la convention d’indivision peut permettre d’éviter les blocages. Car, elle peut préciser les modalités de fixation du prix. Généralement la convention exclut l’évaluation des agences immobilières et indique que le prix de la maison ou de l’appartement sera fixé sur la base d’une expertise indépendante, choisie par l’ensemble des co-indivisaires.
Les membres de l’indivision peuvent nommer un gérant de l’indivision et lui confier des pouvoirs précis. Son rôle peut être de collecter des fonds des indivisaires pour la gestion courante du bien immobilier. Il peut encore être en charge du compte bancaire au nom de l’indivision et s’occuper ainsi, de la gestion de la trésorerie, du règlement des dépenses courantes, de règlement des factures plus importantes, des contrats de location du bien immobilier, etc. Sa nomination suppose que le gérant soit l’un des membres de l’indivision. Mais pas forcément, celui qui a le plus de part.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
Souvent source de mésentente, le statut d’indivision est considéré par certains comme un piège. La convention d’indivision est, ainsi, une solution pour régir les questions courantes et la fixation du prix de mise en vente en cas de cession du bien immobilier.
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