Avant de se lancer dans un projet d’acquisition ou de vente d’un bien en viager, il est important de connaître tous les tenants et les aboutissants. Qu’appelle-t-on une vente en viager ? Comment se déroule le paiement ? Quels sont les risques encourus ? Quels sont les avantages et les inconvénients ?
La vente en viager permet de vendre son bien, en échange du versement par l’acquéreur d’une rente à vie.
La vente en viager est une vente comme les autres dont seules les modalités de paiement diffèrent. L’acheteur – ou débirentier – verse une rente au vendeur – ou crédirentier – , tout au long de sa vie, jusqu’à son décès, selon des échéances. Lorsque le vendeur est en couple, la vente est réputée sur deux têtes et la rente est due jusqu’au décès du dernier survivant. Les parties sont libres de décider de la périodicité des versements, ainsi que du prix de vente, à condition qu’il corresponde aux prix du marché.
Il existe deux types de viager :
Ce mode de vente, présente un caractère aléatoire. Le fait que les versements doivent être effectués jusqu’à la mort du (ou des) vendeur(s) rend le nombre d’échéance inconnu. Cela peut représenter un risque pour les deux parties.
Pour l’acquéreur, il représente l’intérêt d’une forme de crédit aisée à obtenir… mais l’inconvénient d’un risque majeur, en cas d’incident de paiement de la rente. En effet, en cas de retard ou de non-paiement de la rente, la vente peut être annulée et les sommes déjà versées perdues.
La vente en viager permet au crédirentier de disposer d’un complément de revenu non négligeable et de bénéficier d’une fiscalité intéressante.
Un abattement s’applique sur la rente perçue, en fonction de l’âge du vendeur. Plus il est âgé, plus c’est avantageux (en effet, il n’y a aucune limite d’âge) :
Pour un crédirentier qui occupe les lieux, les seules charges sont celles courantes, d’un locataire.
Une vente en viager est souvent mal perçue au niveau des héritiers du crédirentier, car le bien sort de son patrimoine et par extension du futur héritage. Cependant, la vente viagère comporte généralement un bouquet, lequel correspond à la partie du prix de vente payée comptant. Et en cas de décès du crédirentier, ses héritiers peuvent se partager ce capital lors de la succession (ou tout au moins ce qui en reste).
Dans une vente en viager, il est possible de prévoir le paiement initial d’un capital, que l’on appelle bouquet, ainsi que d’une rente. Le paiement peut aussi s’effectuer seulement sous forme de rente, que l’on verse selon le rythme décidé par les deux parties (mensuel, trimestriel ou annuel). Ces versements sont communément appelés arrérages.
Dans le cadre d’un bouquet (qui n’est pas toujours prévu dans le contrat), l’acquéreur doit faire le versement d’une partie du prix de vente immédiatement, le reste étant acquitté sous forme de rente.
Le montant des versements se décide d’un commun accord entre le crédirentier et le débirentier. Ce montant est notifié dans l’acte notarié. Attention cependant aux incohérences ! En cas de montant trop bas, cela peut amener à l’annulation ou requalification de la vente.
Pour déterminer un montant juste des arrérages, il est nécessaire de tenir compte de plusieurs paramètres :
La rente est généralement indexée. L’indexation est libre, cependant l’indice choisi est celui des prix à la consommation, calculés mensuellement par l’INSEE.
La vente en viager d’un bien immobilier, pour être légale, doit avoir impérativement un caractère aléatoire. Si la vente n’a pas ce caractère, elle peut être annulée.
Dans le cadre d’une vente classique, on peut procéder à une annulation si une personne s’estime lésée. Il est difficile d’appliquer cette règle dans le cadre d’une vente en viager.
Cependant, l’article 1975 du Code Civil dispose que si le vendeur décède dans les 20 jours après la signature de la vente, d’une maladie dont il souffrait au moment de la signature, l’acte de vente peut être annulé. Si l’acheteur était au courant de cette maladie, la vente peut être annulée après cette période de 20 jours.
On estime également qu’il n’y a pas de caractère aléatoire lorsque le prix de vente est beaucoup trop faible.
La vente en viager peut être annulée s’il y a présomption de donation, c’est-à-dire si elle s’effectue avec des héritiers directs (enfants, petits-enfants) et si la valeur du logement va au-delà de la quotité disponible. La vente peut être requalifiée de donation, si les autres héritiers, se sentant lésés, entament une action en réduction. Cette action a des conséquences fiscales, qui peut se traduire par un maintien des droits d’enregistrement ou une soumission de la valeur du logement au barème des droits de donation.
La vente en viager est, le plus souvent, annulée en cas de non respect de l’échéancier de paiement de la rente, du fait de la carence du débirentier.
Il existe deux types de viagers : le viager libre et le viager occupé.
Dans le cadre d’un viager libre, la vente s’effectue en pleine propriété. L’acquéreur peut disposer d’un bien comme il l’entend. Il peut occuper les lieux ou les louer, dès la vente conclue. Cependant, le viager libre ne peut prétendre à la décote (de 25 à 50%, voir plus) dont jouit le viager occupé. Cette décote correspond au coût du droit d’usage et d’habitation par le vendeur.
De ce fait, le prix est donc plus élevé qu’un viager occupé.
Dans le cadre d’un viager occupé, la vente s’effectue sur nue-propriété. Le vendeur peut continuer à vivre dans le logement jusqu’à son décès. En compensation, l’acquéreur a une décote, qui diminue selon l’âge du vendeur.
Le crédirentier quitte le logement plus tôt que prévu (c’est-à-dire avant son décès). Que se passe-t-il au niveau de la rente ?
Le crédirentier peut alors demander la revalorisation de la rente, car le bien n’est plus occupé et l’acheteur peut en jouir comme il l’entend.
La répartition des charges va être différente si le viager est libre ou occupé. Elle peut être définie dans le contrat de vente pour éviter tous conflits.
Dans le cadre d’un viager libre, l’acquéreur supporte l’intégralité des charges (impôts, travaux, etc…).
Dans le cadre d’un viager occupé, les charges sont partagées entre le crédirentier et l’acheteur, comme défini dans l’article 606 du Code Civil, sur la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire. Le crédirentier assume les charges courantes, la taxe foncière et la taxe d’habitation (comme un locataire). L’acheteur, quant à lui, s’acquitte des dépenses liées aux travaux.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
C’est lors de la réforme des sûretés, en 2006, que le prêt viager hypothécaire a été instauré. C’est un prêt, garanti par une hypothèque, sur le bien immobilier du débiteur, qui permet aux personnes âgées d’emprunter, peu importe leur âge ou leur état de santé. Le prêt viager hypothécaire peut s’apparenter à une opération de crédit, et représente une option au viager immobilier.
La vente en viager permet de vendre un bien immobilier, en échange du versement d’une rente, à vie, jusqu’au décès du vendeur ou des vendeurs, en cas de viager sur deux têtes. Ce type de vente peut être intéressant pour convertir une fortune immobilisée en une rente et compléter une retraite, et disposer ainsi une certaine stabilité financière. Il existe deux types de viager : le viager libre et le viager occupé.
Que l’on se place du point de vue du futur acquéreur ou bien de celui du vendeur, la vente en viager est une solution qui présente de nombreux avantages. Comprendre les subtilités et mécanismes de ce type de transaction immobilière, dans ce dossier sur le viager.
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