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Ces défauts qui permettent de négocier les prix immobiliers

Ces défauts qui permettent de négocier les prix immobiliers

Ces défauts qui permettent de négocier les prix immobiliers

Ces défauts qui permettent de négocier les prix immobiliers
défauts maison

Le marché de l’immobilier est actuellement marqué par une baisse des transactions immobilières, par rapport à 2012. Les logements affectés par des défauts peinent, davantage que ceux qui n’en n’ont pas, à trouver preneur. 

Une aubaine apparente, pour certains acheteurs qui en sont conscients et en profitent pour négocier les prix. Mais attention, faire une bonne affaire, à l’achat, en raison d’un défaut non-réparable, signifie aussi se heurter à une difficulté, lors de la revente.

Achat immobilier : les étapes obligatoires de l’acte d’achat

Acheter dans l’immobilier est un acte engageant qui se réalise en plusieurs étapes. L’acquisition d’un bien immobilier passe par la signature d’un avant-contrat, intitulé promesse ou compromis de vente. Le compromis de vente est un écrit définissant l’accord passé entre l’acheteur et le vendeur, sur des éléments tels que la désignation de l’objet vendu, ses caractéristiques, le prix, la date de réitération prévue, les modalités de vente ainsi que les clauses suspensives. Les diagnostics obligatoires font également partie du document. Il peut être signé en présence d’un professionnel (notaire ou agent immobilier), ou alors entre les particuliers uniquement (acte sous seing privé). Le compromis donne lieu au versement d’un acompte en la comptabilité du notaire qui recevra l’acte authentique. Un délai de réflexion de 7 jours s’opère, durant lequel l’acquéreur peut se rétracter sans motif particulier et récupérer son acompte. L’acte de vente est ensuite signé, 3 à 4 mois plus tard, chez un notaire. Il est subordonné à la réalisation des clauses suspensives du contrat (par exemple obtention du prêt et/ou non-préemption de la commune ou du locataire). La remise des clés et l’attestation remise par le notaire concrétisent le transfert de propriété. L’acheteur reçoit le titre de propriété par la suite.

Immobilier 2013 : vers la fin de crise pour le marché immobilier ?

Le marché immobilier actuel est marqué par la baisse des transactions, en moyenne 20% inférieures à l’année 2012. En effet, les offres sont nombreuses mais la demande vise à diminuer, tout en étant moins dynamique qu’auparavant. Certains observateurs pensent que la situation risque de s’aggraver. D’autres, que la sortie de crise est proche. Une chose est sûre : personne n’est en mesure de prévoir l’avenir et il est ainsi conseillé de rester prudent, sans pour autant alimenter la psychose générale. Le paysage immobilier 2014 sera, sans doute, différent de 2013.

Des acheteurs qui négocient les prix immobiliers

Dans un contexte où les demandes diminuent, mais où les offres sont abondantes, les acheteurs ont tendance à prendre le pouvoir. Dos au mur, certains vendeurs tremblent devant les rares acquéreurs qui se présentent, sachant que les opportunités de vente sont réduites. Ainsi, quand un acheteur envisage de faire l’acquisition du bien, on constate que des vendeurs sont de plus en plus conciliants vis-à-vis des conditions de vente et en particulier du prix. Car les particuliers n’hésitent pas à faire jouer la concurrence et ont tendance à prendre plus le temps de la réflexion, voire à hésiter longuement, lorsqu’ils cherchent à devenir propriétaires. C’est pour cela qu’une négociation du prix d’achat est tout à fait envisageable dans de telles circonstances.

Les principaux défauts qui dévalorisent un logement

La valeur d’un logement peut être affectée par la présence de défauts. Certains d’entre eux sont réparables par des travaux, d’autres font partie des éléments constitutifs du logement et ne sont donc pas modifiables. Dans la seconde catégorie des défauts qui dévalorisent un logement, on retrouve :


  • luminosité et exposition : la luminosité dont dispose le logement est essentielle. C’est à dire qu’un appartement dont toutes les pièces ont une exposition plein nord, subirait une baisse de son prix, comprise entre 4% et 8%. Une habitation bien éclairée permet également aux habitants de réaliser quelques économies d’énergie non-négligeables.
  • rez-de-chaussée : les appartements au rez-de-chaussée sont boudés par les acquéreurs, sauf pour les personnes à mobilités réduites et sauf s’ils comportent un jardin privatif).
  • ascenseur : au-delà du premier étage, l’ascenseur devient un équipement indispensable. Les personnes âgées ou encore les couples ayant des enfants en bas âge, ne font alors pas partie de la cible des acheteurs potentiels. On estime qu’à partir du premierétage, le prix diminuerait d’environ 3 à 5% par étage supplémentaire.
  • agencement : un mauvais agencement des pièces contribue lui aussi à dévaloriser le bien. En effet, un appartement dont les pièces sont mal agencées subira une réduction de l’ordre de 5% à 15%, le caractère classique étant généralement privilégié par les acquéreurs.

Humidité et fissures : réparer pour mieux vendre sa maison

L’humidité et les fissures sont une des causes de la dévalorisation d’un logement. Dans le cadre de la vente d’un logement affecté par des fissures, l’acheteur est en mesure de négocier le prix. Si le vendeur ne souhaite pas diminuer le prix de son habitation, il risque de perdre de nombreuses occasions de vente. Le vendeur dispose d’une autre alternative, à savoir faire effectuer des travaux de réparation, afin de vendre son bien au prix espéré. Avant de faire réparer, il faut tout d’abord évaluer l’origine de ces désordres pour trouver une méthode adaptée à leur disparition définitive et savoir combien coûteront les réparations. Si des travaux sont réalisés dans le but de reboucher (cas des fissures), ou de masquer (cas de l’humidité) les désordres et qu’ils réapparaissent par la suite, le vendeur pourra alors être accusé d’avoir volontairement caché ces désordres. Cette tentative de camouflage constitue un dol (en droit français, le dol peut entraîner la nullité d’un contrat). Et l’acheteur peut, dans ce cas précis, engager une action en justice contre le vendeur pour dol et obtenir, soit l’annulation de la vente, soit la prise en charge des travaux de réparation nécessaires.

Malfaçons de la construction : vers une baisse du prix de vente

Les malfaçons de la construction font également partie des défauts qui contribuent à dévaloriser un logement. Les malfaçons peuvent donner lieu à une diminution du prix de vente du bien immobilier, car elles fragilisent la structure du bâtiment et sont potentiellement dangereuses pour ses habitants. En cas de malfaçons, il est préconisé de faire intervenir un expert qui déterminera la cause des pathologies, saura identifier les éventuelles malfaçons, donnera des conseils de réparation et aidera à valider le fait que leur coût de réparation rend toujours l’acquisition attractive.

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