Immobilier 2013 : arbitrer entre baisse des prix et hausse des taux d'emprunt
En 2013, les baisses successives du taux d'emprunt immobilier et la stagnation, ont amélioré le pouvoir d’achat immobilier des ménages..
Ces défauts qui permettent de négocier les prix immobiliers
Le marché de l’immobilier est actuellement marqué par une baisse des transactions immobilières, par rapport à 2012. Les logements affectés par des défauts peinent, davantage que ceux qui n’en n’ont pas, à trouver preneur.
Une aubaine apparente, pour certains acheteurs qui en sont conscients et en profitent pour négocier les prix. Mais attention, faire une bonne affaire, à l’achat, en raison d’un défaut non-réparable, signifie aussi se heurter à une difficulté, lors de la revente.
Acheter dans l’immobilier est un acte engageant qui se réalise en plusieurs étapes. L’acquisition d’un bien immobilier passe par la signature d’un avant-contrat, intitulé promesse ou compromis de vente. Le compromis de vente est un écrit définissant l’accord passé entre l’acheteur et le vendeur, sur des éléments tels que la désignation de l’objet vendu, ses caractéristiques, le prix, la date de réitération prévue, les modalités de vente ainsi que les clauses suspensives. Les diagnostics obligatoires font également partie du document. Il peut être signé en présence d’un professionnel (notaire ou agent immobilier), ou alors entre les particuliers uniquement (acte sous seing privé). Le compromis donne lieu au versement d’un acompte en la comptabilité du notaire qui recevra l’acte authentique. Un délai de réflexion de 7 jours s’opère, durant lequel l’acquéreur peut se rétracter sans motif particulier et récupérer son acompte. L’acte de vente est ensuite signé, 3 à 4 mois plus tard, chez un notaire. Il est subordonné à la réalisation des clauses suspensives du contrat (par exemple obtention du prêt et/ou non-préemption de la commune ou du locataire). La remise des clés et l’attestation remise par le notaire concrétisent le transfert de propriété. L’acheteur reçoit le titre de propriété par la suite.
Le marché immobilier actuel est marqué par la baisse des transactions, en moyenne 20% inférieures à l’année 2012. En effet, les offres sont nombreuses mais la demande vise à diminuer, tout en étant moins dynamique qu’auparavant. Certains observateurs pensent que la situation risque de s’aggraver. D’autres, que la sortie de crise est proche. Une chose est sûre : personne n’est en mesure de prévoir l’avenir et il est ainsi conseillé de rester prudent, sans pour autant alimenter la psychose générale. Le paysage immobilier 2014 sera, sans doute, différent de 2013.
Dans un contexte où les demandes diminuent, mais où les offres sont abondantes, les acheteurs ont tendance à prendre le pouvoir. Dos au mur, certains vendeurs tremblent devant les rares acquéreurs qui se présentent, sachant que les opportunités de vente sont réduites. Ainsi, quand un acheteur envisage de faire l’acquisition du bien, on constate que des vendeurs sont de plus en plus conciliants vis-à-vis des conditions de vente et en particulier du prix. Car les particuliers n’hésitent pas à faire jouer la concurrence et ont tendance à prendre plus le temps de la réflexion, voire à hésiter longuement, lorsqu’ils cherchent à devenir propriétaires. C’est pour cela qu’une négociation du prix d’achat est tout à fait envisageable dans de telles circonstances.
La valeur d’un logement peut être affectée par la présence de défauts. Certains d’entre eux sont réparables par des travaux, d’autres font partie des éléments constitutifs du logement et ne sont donc pas modifiables. Dans la seconde catégorie des défauts qui dévalorisent un logement, on retrouve :
L’humidité et les fissures sont une des causes de la dévalorisation d’un logement. Dans le cadre de la vente d’un logement affecté par des fissures, l’acheteur est en mesure de négocier le prix. Si le vendeur ne souhaite pas diminuer le prix de son habitation, il risque de perdre de nombreuses occasions de vente. Le vendeur dispose d’une autre alternative, à savoir faire effectuer des travaux de réparation, afin de vendre son bien au prix espéré. Avant de faire réparer, il faut tout d’abord évaluer l’origine de ces désordres pour trouver une méthode adaptée à leur disparition définitive et savoir combien coûteront les réparations. Si des travaux sont réalisés dans le but de reboucher (cas des fissures), ou de masquer (cas de l’humidité) les désordres et qu’ils réapparaissent par la suite, le vendeur pourra alors être accusé d’avoir volontairement caché ces désordres. Cette tentative de camouflage constitue un dol (en droit français, le dol peut entraîner la nullité d’un contrat). Et l’acheteur peut, dans ce cas précis, engager une action en justice contre le vendeur pour dol et obtenir, soit l’annulation de la vente, soit la prise en charge des travaux de réparation nécessaires.
Les malfaçons de la construction font également partie des défauts qui contribuent à dévaloriser un logement. Les malfaçons peuvent donner lieu à une diminution du prix de vente du bien immobilier, car elles fragilisent la structure du bâtiment et sont potentiellement dangereuses pour ses habitants. En cas de malfaçons, il est préconisé de faire intervenir un expert qui déterminera la cause des pathologies, saura identifier les éventuelles malfaçons, donnera des conseils de réparation et aidera à valider le fait que leur coût de réparation rend toujours l’acquisition attractive.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
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