La garantie de parfait achèvement (GPA) oblige le constructeur pendant 1 an, à compter de la réception de l’ouvrage, à réparer les désordres signalés par le maître d’ouvrage, soit au moyen de réserves notifiées dans le procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
La nature et l’objet de la garantie de parfait achèvement sont précisés dans l’article 1792-6 du Code civil, alinéa 2 et suivants.
L’abandon du principe de double réception et, plus largement la loi du 4 janvier 1978, ont permis l’instauration de la garantie de parfait achèvement. La jurisprudence précise que ces événements constituent le cadre juridique dans lequel les travaux, nécessaires à la levées des réserves formulées lors de la réception, doivent être réalisés (Cass. Civ. 3ème, 6 novembre 2013, n°12-23-990).
La garantie de parfait achèvement est une protection du maître d’ouvrage d’ordre public. Cela signifie qu’aucune disposition prévue dans le contrat de construction ou de travaux, ne peut y apporter une dérogation ou une modification. Ainsi, il est précisé à l’alinéa 5 de l’article 1792-6 du Code civil, que “l’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un accord ou à défaut, judiciairement”.
La garantie de parfait achèvement permet au maître d’ouvrage d’obtenir la réparation en nature de tous les dommages, apparus durant la première année qui suit la réception du bien immobilier. Elle ne concerne pas les désordres apparents au moment de la réception, qui n’ont pas été listés au titre de réserves. De la même manière, la garantie de parfait achèvement exclut tous les désordres résultant d’une usure ou d’un usage normal (alinéa 6, article 1792-6 du Code civil). La garantie de parfait achèvement prévoit enfin la mise aux normes minimales d’isolation acoustique des bâtiments d’habitation, lorsque celles-ci n’ont pas été respectées (article L. 111, alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation).
Certains acteurs du bâtiment échappent à la GPA
La garantie de parfait achèvement est due par l’entreprise de construction, à qui il a été confié les travaux affectés par des désordres. Ce sera le cas du constructeur de maison individuelle. En revanche, les maîtres d’œuvre, bureaux d’études, ingénieurs et architectes, ne sont pas tenus par la garantie de parfait achèvement, tout comme les vendeurs d’immeubles à construire. En savoir plus sur la livraison d’un appartement acheté sur plan
Expertise technique construction
L’expertise technique construction permet d’éclairer vos décisions aux plans technique, économique et juridique, identifier les causes de vos problèmes, estimer des solutions réparatrices de principe et dégager des responsabilités, si nécessaire.
Les microfissures sont des fissures de petite taille, souvent à peine visibles à l’œil nu. Elles sont peu impressionnantes, mais leur évolution est à prendre en compte. Faire analyser les fissures par un expert est une mesure de précaution nécessaire.
La garantie des vices apparents est une garantie d’ordre technique, intervenant dans le cadre de la VEFA. Elle vise à protéger l’acquéreur d’éventuels défauts de construction, visibles, de son bien, lors de la livraison.
Une maison mal bâtie peut encore être garantie malgré l’expiration de la garantie décennale. C’est ce que rappelle la Cour de Cassation dans un récent avis (Cass. Civ 3, 27.3.2013, N° 304). Cependant, pour que le recours soit recevable, la faute commise doit être particulièrement grave.
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