Déjouer les pièges de la vente en viager

Déjouer les pièges de la vente en viager

Déjouer les pièges de la vente en viager

Déjouer les pièges de la vente en viager
pièges vente en viager

La vente en viager consiste à céder son logement, en échange d’une rente, versée par l’acheteur, jusqu’au décès du (ou du dernier survivant des deux) vendeur(s). Si l’opération semble avantageuse (complément de retraite non négligeable, par exemple), elle présente des risques pour le vendeur, relatif à la détermination du prix et au choix de l’acquéreur.

La difficulté de déterminer le prix de vente​

Le crédirentier (le vendeur) perçoit, jusqu’à la fin de ses jours, une rente, versée tous les mois ou tous les trimestres par le débirentier (l’acheteur). Le prix de vente est librement déterminé par les deux parties.

Déterminer le prix n’est pas chose facile. Un expert immobilier dispose du savoir-faire, des compétences et surtout de l’indépendance pour évaluer la valeur du bien et aider à fixer le prix de mise en vente. Le vendeur risque, en effet, de sous évaluer son bien, et percevoir, de ce fait, une rente bien en dessous de la réalité.

L'acheteur est-il solvable ?​

Avant de se lancer dans une vente en viager, il faut s’assurer que l’acquéreur soit solvable car, le jour où il aura des difficultés à verser les rentes, la situation risque d’être compliquée. Il faudra alors le mettre en demeure de payer, et, si cela ne s’arrange pas, une procédure devant un tribunal devra être enclenchée. Tout ce processus peut être très long !

Et en cas de décès de l’acheteur, ce sont ses héritiers qui doivent assumer le versement des rentes. Que faire alors si ceux-ci ne sont pas solvables ?

Le risque de vendre son bien en viager à un membre de sa famille​

Vendre son bien à l’un de ses héritiers, peut poser problème lors du règlement de la succession. Cela peut, en effet, être considéré comme une donation déguisée. La valeur du bien est alors retranchée de la part revenant à l’enfant, qui a joui de la vente en viager. Pour éviter ce type de problème, il est conseillé d’avoir l’accord de l’ensemble des héritiers avant d’effectuer l’opération. Et de le faire en toute bonne foi. Il est surtout indispensable de disposer d’une expertise (de la valeur du bien concerné) neutre et indépendants, ayant servi de base au calcul de la rente viagère (réalisée préalablement à la vente en viager).

Si le vendeur décède peu de temps après la vente, le fisc peut considérer cette vente comme une donation déguisée, notamment si l’acheteur était au courant de l’état de santé –mauvaise – du débirentier. Les droits de donation sont, en effet, plus élevés que les droits de mutation.

Impôts sur le revenu et vente en viager​

Dans le cadre d’une vente en viager, le crédirentier, est dans l’obligation de s’acquitter de l’impôt sur le revenu, pour les rentes qui lui sont versées. Il bénéficie cependant d’un abattement variant en fonction de son âge :


  • – de 50 ans déclarent 70% de la rente
  • 50-59 ans déclarent 50% de la rente
  • 60-69 ans déclarent 40% de la rente
  • + de 70 ans déclarent 30% de la rente.

Le crédirentier doit également payer l’impôt sur les plus-values, si le logement est vendu plus cher qu’il ne l’a acheté. C’est le débirentier qui se charge des droits d’enregistrement, au moment de la signature du contrat.

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