La vente en viager consiste à céder son logement, en échange d’une rente, versée par l’acheteur, jusqu’au décès du (ou du dernier survivant des deux) vendeur(s). Si l’opération semble avantageuse (complément de retraite non négligeable, par exemple), elle présente des risques pour le vendeur, relatif à la détermination du prix et au choix de l’acquéreur.
Le crédirentier (le vendeur) perçoit, jusqu’à la fin de ses jours, une rente, versée tous les mois ou tous les trimestres par le débirentier (l’acheteur). Le prix de vente est librement déterminé par les deux parties.
Déterminer le prix n’est pas chose facile. Un expert immobilier dispose du savoir-faire, des compétences et surtout de l’indépendance pour évaluer la valeur du bien et aider à fixer le prix de mise en vente. Le vendeur risque, en effet, de sous évaluer son bien, et percevoir, de ce fait, une rente bien en dessous de la réalité.
Avant de se lancer dans une vente en viager, il faut s’assurer que l’acquéreur soit solvable car, le jour où il aura des difficultés à verser les rentes, la situation risque d’être compliquée. Il faudra alors le mettre en demeure de payer, et, si cela ne s’arrange pas, une procédure devant un tribunal devra être enclenchée. Tout ce processus peut être très long !
Et en cas de décès de l’acheteur, ce sont ses héritiers qui doivent assumer le versement des rentes. Que faire alors si ceux-ci ne sont pas solvables ?
Vendre son bien à l’un de ses héritiers, peut poser problème lors du règlement de la succession. Cela peut, en effet, être considéré comme une donation déguisée. La valeur du bien est alors retranchée de la part revenant à l’enfant, qui a joui de la vente en viager. Pour éviter ce type de problème, il est conseillé d’avoir l’accord de l’ensemble des héritiers avant d’effectuer l’opération. Et de le faire en toute bonne foi. Il est surtout indispensable de disposer d’une expertise (de la valeur du bien concerné) neutre et indépendants, ayant servi de base au calcul de la rente viagère (réalisée préalablement à la vente en viager).
Si le vendeur décède peu de temps après la vente, le fisc peut considérer cette vente comme une donation déguisée, notamment si l’acheteur était au courant de l’état de santé –mauvaise – du débirentier. Les droits de donation sont, en effet, plus élevés que les droits de mutation.
Dans le cadre d’une vente en viager, le crédirentier, est dans l’obligation de s’acquitter de l’impôt sur le revenu, pour les rentes qui lui sont versées. Il bénéficie cependant d’un abattement variant en fonction de son âge :
Le crédirentier doit également payer l’impôt sur les plus-values, si le logement est vendu plus cher qu’il ne l’a acheté. C’est le débirentier qui se charge des droits d’enregistrement, au moment de la signature du contrat.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
Le viager peut permettre de réaliser une bonne opération, en achetant un bien immobilier avec une décote pouvant atteindre la quasi-totalité de la valeur du logement… si le crédirentier décède peu après la vente. Néanmoins, le véritable prix payé n’est connu qu’au décès du crédirentier.
On reproche souvent au viager d’être immoral, car c’est un investissement immobilier qui spécule sur la mort de quelqu’un. Pour cette raison, le viager n’a pas une bonne image en France. Et pourtant, il ne reste pas moins un placement rentable et… malgré les a priori, un placement éthique !
La vente en viager permet de vendre un bien immobilier, en échange du versement d’une rente, à vie, jusqu’au décès du vendeur ou des vendeurs, en cas de viager sur deux têtes. Ce type de vente peut être intéressant pour convertir une fortune immobilisée en une rente et compléter une retraite, et disposer ainsi une certaine stabilité financière. Il existe deux types de viager : le viager libre et le viager occupé.
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