Les facteurs d’appréciation de valeur vénale immobilière
L’évaluation de valeur vénale immobilière consiste à estimer le juste prix d’un bien immobilier, c’est à dire à déterminer sa valeur marchande.
L’emballement des prix de l’immobilier en France
En 2010, la hausse moyenne des prix de l’immobilier était de 9,5% et, en Île-de-France, de 12,1%. En dix ans, les prix ont plus que doublé (+109%), tandis que les revenus, eux, n’ont progressé que de 45 % (source AFP – Loïc Venance). La crise immobilière n’aura fait que ralentir la progression des prix.
En 2011, la capitale semble déjà en surchauffe, alors que les régions progressent en ordre dispersé. Lumière sur les motivations des vendeurs pour fixer un prix toujours plus haut.
Lorsqu’un bien immobilier est vendu à un prix supérieur à celui payé pour l’acquérir, on dit que le vendeur réalise une plus-value. C’est l’objectif de beaucoup d’entre eux. La principale raison étant de gagner de l’argent par rapport à la somme initialement investie et/ou de rentabiliser des travaux d’aménagement.
Le gros des logements vendus, en France, le sont par les ménages eux-mêmes. Et si les prix sont hauts, c’est parce qu’ils demandent des prix parfois déraisonnablement élevés. C’est le cas de beaucoup de ménages, qui achètent un bien immobilier et qui ont, au préalable, revendu un autre bien immobilier. Pour se protéger sur le plan financier, ils fixent des prix élevés, testent le marché, et diminuent progressivement le prix jusqu’à trouver un acquéreur. Et ainsi, lorsque l’offre est inférieure à la demande, le marché explose… bien au-delà des limites « raisonnables ». A l’inverse, dans les régions sinistrées, c’est-à-dire là où la demande est inférieure à l’offre, le marché s’effondre… parfois bien au-delà des limites « raisonnables ». Il n’y a alors pratiquement plus de « véritable marché » ; Et ainsi, établir une valeur vénale devient alors une gageure.
Quel prix fixer pour vendre sa maison ou son appartement ? Quel sera le prix maximum acceptable pour l’acquéreur ? En immobilier, la notion de seuil d’acceptabilité est importante. Certaines enquêtes montrent que ce seuil est fixé, par le vendeur, en fonction des revenus des acquéreurs. Par exemple, à Paris, les prix seraient plus élevés, car les acquéreurs auraient un plus fort pouvoir d’achat. On remarque également que le seuil d’acceptabilité est, en toute logique, apprécié par rapport aux possibilités d’accès au crédit qui sont ouvertes aux ménages. La hausse des prix pourraient donc aussi s’expliquer, en partie, par l’évolution des conditions de crédit, demandant, désormais, moins d’effort aux ménages qu’auparavant.
La notion de prix immobilier se définit souvent au sein même des familles et de son entourage proche (amis, collègues, etc.). Les parents ont acheté une maison 120000 euros et la revendent 236000 euros 15 ans plus tard. Votre meilleur ami souhaite acheter une maison, mais il doit se rabattre sur un appartement collant mieux à son budget. Les exemples, nombreux dans la vie de tous les jours, montrent que les biens mis sur le marché sont de plus en plus chers. Si les lois du marché sont ainsi, pourquoi ne pas tirer aussi son épingle du jeu, plus tard lorsqu’on décidera de mettre en vente son propre logement ?
Depuis plusieurs années, on a pris l’habitude d’entendre, dans les médias, que les prix ont augmenté de x% dans telle ou telle ville de l’hexagone. Le signal est que les prix sont quoi qu’il arrive tirés vers le haut. Malgré les crises sociales, c’est une tendance. Ainsi, on constate que les vendeurs fixent, au moment de la vente, un prix fort, conformément à ce qu’ils ont entendu. Et cette pratique renforce, aussi de fait, la progression des prix immobiliers.
Les particuliers et agences immobilières ont, parfois, à peine le temps de mettre l’annonce d’un bien en vente, que le téléphone sonne. La pénurie de logements, pour habiter ou investir en locatif, est telle dans certaines agglomérations qu’on assiste à une véritable compétition. Notamment entre investisseurs. Certains, pour être sûr de rafler le bien, achètent même sans visiter. Cette poussée de la demande a fait flamber les prix à Paris. La province connaît également un sursaut dans les grandes agglomérations (comme Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux, etc.), mais aussi dans d’autres spots stratégiques (côte d’Azur, Annecy etc.).
Certains commercialisateurs de programmes immobiliers défiscalisés (Scellier, Malraux, Girardin, etc.) redoublent d’effort pour vendre à prix fort. Ils mettent souvent trop en avant les avantages liés à la défiscalisation et détournent l’attention de l’acquéreur, sur la véritable valeur du bien en soi. Certains appartements sont alors parfois vendus jusqu’à 30% plus cher que les logements destinés à des propriétaires occupants, sans aucune raison objective.
Pour la mise en vente de sa maison, le prix peut être fixé librement par le vendeur. C’est une décision personnelle et forcément subjective. La valeur, quant-à-elle, reflète le juste prix auquel un bien pourrait être vendu sur le marché à un instant donné. C’est une photographie des accords conclus, après négociation, entre vendeurs et acquéreurs. Pour estimer la valeur d’une maison ou d’un appartement, les experts immobiliers s’intéressent aux différentes caractéristiques du bien (environnement, superficie, servitudes, etc.) et à l’état du marché local, selon plusieurs méthodes possibles (évaluation par comparaison, par le rendement, etc.).
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
L’évaluation de valeur vénale immobilière consiste à estimer le juste prix d’un bien immobilier, c’est à dire à déterminer sa valeur marchande.
Si le vendeur se sent lésé sur la vente, du fait d’un prix de vente trop faible, il peut intenter une action en rescision pour lésion.
D’après l’hebdomadaire britannique The Economist, la France est le pays où les prix de l’immobilier sont les plus surévalués, à l’échelle mondiale.
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