C’est lors de la réforme des sûretés, en 2006, que le prêt viager hypothécaire a été instauré. C’est un prêt, garanti par une hypothèque, sur le bien immobilier du débiteur, qui permet aux personnes âgées d’emprunter, peu importe leur âge ou leur état de santé. Le prêt viager hypothécaire peut s’apparenter à une opération de crédit, et représente une option au viager immobilier.
Seuls des organismes de crédit spécialisés peuvent proposer un prêt viager hypothécaire. Le remboursement du prêt est différé jusqu’au décès de l’emprunteur, ou du dernier des co-emprunteur. Le débiteur garde donc l’entière usufruit de son bien, et peut y habiter ou le mettre en location, s’il le désire. Le versement du prêt viager hypothécaire peut être sous la forme d’un capital ou d’une rente. Les héritiers, au moment du décès, peuvent s’acquitter de la dette, ou céder le bien à la banque, qui s’occupera de le vendre.
Le prêt viager hypothécaire est assujetti à plusieurs conditions :
Le montant du prêt viager hypothécaire se calcule selon la valeur du bien immobilier. Il va dépendre également de l’âge de l’emprunteur. L’estimation du bien immobilier doit être effectuée par un expert neutre et indépendant, afin d’obtenir un montant juste, par rapport à la valeur réelle du bien.
Si la valeur du bien immobilier augmente, les héritiers bénéficieront de la différence entre sa valeur et l’hypothèque. Pas de changement en cas de perte de valeur.
Expertise de valeur vénale
L’expertise de valeur vénale immobilière vise à dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché.
La vente en viager consiste à céder son logement, en échange d’une rente, versée par l’acheteur, jusqu’au décès du (ou du dernier survivant des deux) vendeur(s). Si l’opération semble avantageuse (complément de retraite non négligeable, par exemple), elle présente des risques pour le vendeur, relatif à la détermination du prix et au choix de l’acquéreur.
Avant de se lancer dans un projet d’acquisition ou de vente d’un bien en viager, il est important de connaître tous les tenants et les aboutissants. Qu’appelle-t-on une vente en viager ? Comment se déroule le paiement ? Quels sont les risques encourus ? Quels sont les avantages et les inconvénients ?
On reproche souvent au viager d’être immoral, car c’est un investissement immobilier qui spécule sur la mort de quelqu’un. Pour cette raison, le viager n’a pas une bonne image en France. Et pourtant, il ne reste pas moins un placement rentable et… malgré les a priori, un placement éthique !
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